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Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Costi e benefici

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di avv. Giuseppe Nuzzo – Rubrica NOI e il CONDOMINIO

Il distacco dall’impianto centrale è un diritto del condomino, se questi prova la sussistenza dei presupposti richiesti dall’art. 1118 c.c. Il distaccato rimane obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto, mentre è esonerato da quelle di consumo. Tuttavia, la presenza di eventuali dispersioni termiche può determinare l’obbligo di continuare a pagare, seppur in parte, anche le spese di consumo, per non recare pregiudizio agli altri condomini.

Il quarto comma dell’art. 1118 c.c. dispone che: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”. In presenza di tali presupposti, il distacco configura un vero e proprio diritto del condomino.

La prova della coesistenza delle condizioni tecniche deve essere fornita, ovviamente, dal condomino interessato tramite perizia redatta da un tecnico specializzato. La relazione tecnica va sottoposta al vaglio dell’assemblea dei condomini, la quale non deve autorizzare il distacco, ma solo prendere atto della sussistenza dei presupposti di legge. La delibera che vieti il distacco, pur in presenza delle condizioni anzidette, è da considerarsi nulla. Parimenti nulla dovrebbe considerarsi la delibera che, al contrario, autorizzi tout court il distacco in presenza dei pregiudizi per l’impianto comune.

Dopo il distacco, il condomino è esonerato dall’obbligo di contribuire alle spese di godimento (ad esempio, le spese per il combustibile), mentre rimane obbligato a concorrere, pro quota, alle spese di conservazione (manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto, spese per il mantenimento e/o regolare messa a norma). Il distaccato, peraltro, potrebbe rimanere obbligato a pagare anche le spese di consumo, seppur in misura ridotta, per evitare che eventuali dispersioni termiche accertate possano determinare un indebito godimento di calore proveniente dagli immobili confinanti o dalle tubature comuni che attraversano il proprio appartamento, ai danni degli altri condomini.

Occorre comunque valutare attentamente il rapporto costi benefici prima di procedere.

Oltre alle spese di conservazione e manutenzione dell’impianto comune, il condomino distaccato potrebbe, come detto, rimanere obbligato a pagare una quota forfettaria delle spese di consumo. Vanno poi valutate eventuali spese per, ad esempio, l’installazione della caldaia autonoma o di una canna fumaria per lo scarico fumi, per il distacco delle tubazioni dell’appartamento dall’impianto centralizzato, con inevitabili opere murarie, per l’allaccio e adeguamento della nuova linea gas, per la realizzazione di una nuova rete idraulica di distribuzione ai vari radiatori, ecc.

A conti fatti, insomma, il distacco potrebbe risultare quanto mai oneroso. Più conveniente potrebbe risultare, in alcuni casi, un intervento di efficientamento dell’impianto centralizzato con spese da suddividere tra tutti i condomini, ovvero il risanamento degli impianti individuali con l’installazione di valvole termostatiche ai radiatori e di un sistema di contabilizzazione del calore, peraltro oggi obbligatori per legge.

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