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Condominio minimo. Per eseguire i lavori è necessario il consenso di entrambi i condomini

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I due comproprietari devono partecipare all’assemblea e decidere insieme. Se non si raggiunge un accordo, non resta che rivolgersi al giudice.

di avv. Giuseppe Nuzzo

ROMA – Nel condominio c.d. minimo (formato cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni della stessa proporzione) le regole sul funzionamento dell’assemblea di condominio si applicano allorché l’assemblea si costituisca regolarmente che la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime. Per tale ultima espressione (decisione unanime) deve intendersi quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità).

Questo il principio di diritto espresso dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 5329 del 2 marzo 2017.

Confermata la nullità della delibera di approvazione di alcuni lavori eseguiti sull’edificio, assunta da uno solo dei condomini (un avvocato), visto che l’altra comproprietaria (sua zia) aveva disertato l’assemblea. Di conseguenza, è stata confermata la revoca del decreto ingiuntivo per il recupero delle spese, emesso in base alla predetta delibera nulla.

Secondo gli Ermellini, nel caso di specie il condomino-avvocato fu certamente diligente nel tentare la prima e più semplice soluzione: convocare la zia condomina per discutere dei lavori al fabbricato. Tuttavia, avrebbe dovuto poi prendere atto, proprio perché si trattava di un “condominio minimo”, della impossibilità di costituire l’assemblea per assenza dell’altra partecipante e, quindi, per l’impossibilità di pervenire ad una decisione unanime (nel senso sopra inteso). Condizione, quest’ultima, essenziale per l’adozione di una valida delibera da poter poi mettere in esecuzione nelle forme di legge.

Posto di fronte ad una tale condizione di empasse – precisa la Corte – il condomino aveva l’onere di rivolgersi al giudice, lasciando che fosse lui a prendere i provvedimenti opportuni, eventualmente nominando un amministratore del condominio. La diversa scelta di decidere da solo si risolve invece non in una delibera condominiale, ma in una decisione unilaterale, proprio perché – lo si ripete – mancava l’unanimità della decisione e, quindi, la condizione essenziale per l’applicabilità al condominio minimo delle regole del codice civile, nello specifico quelle relative al funzionamento dell’assemblea di condominio.

In altri termini, nel condominio minimo è richiesta sempre la partecipazione di entrambi i comproprietari e una decisione unanime, cioè frutto di un accordo di entrambi i partecipanti.

Volendo esemplificare, si tratta del caso in cui all’assemblea, pur essendo presenti entrambi i condomini, si decida in modo contrastante, oppure, a maggior ragione, del caso – verificatosi nella fattispecie in esame – in cui alla riunione, benché regolarmente convocata, si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente. Per sbloccare la situazione di stallo venutasi di fatto a determinare, non resta che il ricorso al giudice ai sensi dell’art. 1105 c.c., che eventualmente potrà procedere con la nomina di un amministratore del condominio.

Giuseppe Nuzzo (avvocato del foro di Lecce)

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