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Condominio: nulla la delibera che attribuisce all’acquirente le spese che spettano al venditore

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di avv. Giuseppe Nuzzo

È nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera che attribuisce esclusivamente all’acquirente le spese maturate negli anni precedenti l’acquisto dell’unità immobiliare in condominio e nell’anno in corso, per il quale è prevista la solidarietà tra alienante ed acquirente.

Questo il principio sancito dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 2265 del 7 febbraio 2017.

Secondo il giudice della capitale, in questi casi non si configura un mero errore nel riparto delle spese oppure sulla condizione di un bene o di vizio procedimentale inerente la formazione della volontà dell’organizzazione (tutti casi che realizzano altrettante ipotesi di annullabilità).

Si tratta, invece, di una modifica dei criteri stabiliti dalla legge in ordine all’imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino, prevista dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., che comporta una violazione dei diritti dei singoli condomini.

Quest’ultimi, infatti, non possono rimanere tenuti al pagamenti degli oneri condominiali prima di essere divenuti comproprietari dei beni comuni, con la sola eccezione prevista propria del comma 4 del citato art. 63, ai sensi del quale “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

Il fatto – La proprietaria di un appartamento del plesso condominiale, acquistato nel 2014 in forza di decreto di trasferimento di immobile, impugnava la delibera con la quale l’assemblea del condominio le aveva illegittimamente attribuito spese relative a “saldi anni precedenti” a quelli di approvazione delle delibere, in realtà di competenza del precedente proprietario, in violazione dell’art. 63disp. att. c.c.

Il Tribunale di Roma, in applicazione dei principi anzidetti, ha accolto la domanda della condomina dichiarato nulla la delibera in parte qua. L’art. 63, comma 4, dips. att c.c. prevede dei criteri di riparto delle spese tra venditore e acquirente nelle ipotesi di trasferimento dell’immobile in condominio. Criteri che non possono essere disattesi o modificati a maggioranza dall’assemblea, ma solo previo accordo tra tutti i condomini. In assenza di accordi diversi, la delibera che disattende l’art. 63, comma 4, citato è da considerarsi radicalmente nulla e, dunque, impugnabile senza limiti di tempo.

Ricordiamo l’importanza di distinguere una delibera nulla da quella semplicemente annullabile. Nel primo caso, la delibera potrà essere impugnata sempre dai condomini davanti al giudice, senza limiti di tempo. Nel secondo caso, invece, la delibera potrà essere contestata entro il termine perentorio di 30 giorni, decorsi i quali diventa definitiva e non più impugnabile.

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