di avv. Giuseppe Nuzzo
Rubrica NOI e il CONDOMINIO
Nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, il mancato pagamento di una sola rata del canone di locazione costituisce, di per sé, grave inadempimento degli obblighi contrattuali assunti dall’inquilino, tale da giustificare la risoluzione del contratto. In questo caso, la gravità dell’inadempimento richiesta per la risoluzione del contratto è insindacabile dal giudice, in quanto già predeterminata dall’art. 5 della legge n. 392/1978.
Così si è espresso il Tribunale di Genova nella sentenza n. 355 del 3 febbraio 2017, che ha accolto al domanda di risoluzione contrattuale proposta dalla proprietaria di un appartamento contro la sua inquilina che, pur vivendo nell’immobile, non versava da circa un anno né i canoni stabiliti né gli oneri accessori ed aveva così accumulato un debito di circa 2.150 euro.
Osserva il Giudice genovese che in tema di locazione di immobili ad uso abitativo e, in particolare, in punto di inadempimento del conduttore all’obbligazione di pagamento del canone, l’art. 5 della legge sull’equo canone stabilisce chiaramente che “il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile”.
Tale disposizione fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento che, come tale, non consente al giudice del merito “di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento”. A fronte dell’omesso pagamento del canone, la valutazione circa la gravità dell’insolvenza del conduttore, in relazione agli interessi del proprietario, non spetta al giudice, ma viene predeterminata dalla legge in base a due fattori: il mancato pagamento di una sola rata del mensile (o di oneri accessori per un importo superiore a due canoni) e il ritardo consentito o tollerato.
Nel caso di specie, però, l’inquilina, oltre a non aver pagato il dovuto da più di un anno, non ha mai regolarizzato la sua posizione anche dopo la domanda di sfratto. Di contro, la proprietaria ha assolto pienamente al proprio dovere probatorio, allegando il contratto di locazione. Inevitabile, allora, la risoluzione del contratto e la condanna della convenuta al rilascio dell’immobile.
Va sottolineato infine che la stessa Cassazione, in un recente arresto, ha precisato che il citato art. 5 della legge sull’equo canone non è direttamente applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione. Nelle locazioni non abitative, dunque, in caso di mancato pagamento dei canoni d’affitto, la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto va valutata caso per caso (Cass. civ. 20.1.2017, n. 14280).
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