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Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino

Il proprietario dell’immobile affittato rimane l’unico soggetto obbligato verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali. È a lui che l’amministratore deve rivolgersi in caso di morosità dell’inquilino. Eventuali accordi diversi per la ripartizione delle spese condominiali riguardano i rapporti interni tra proprietario e inquilino.

di Giuseppe Nuzzo (avvocato)

Le spese a carico dell’inquilino.

L’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La legge sull’equo canone (L. n. 392/1978) prevede in particolare che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Per dirla diversamente, l’inquilino paga ciò che utilizza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori e, nello specifico, delle spese condominiali, il proprietario può chiedere di sciogliere il contratto di locazione per inadempimento, altre al rimborso degli oneri condominiali pagati.

Tutto quanto detto innanzi trova applicazione in assenza di diversa pattuizione delle parti. Queste infatti possono diversamente regolare nel contratto di locazione la ripartizione delle spese condominiali tra di loro.

Il proprietario rimane l’unico soggetto obbligato verso il condominio.

Se l’immobile concesso in locazione è inserito in un condominio, i predetti criteri di ripartizione delle spese a carico dell’inquilino valgono esclusivamente nell’ambito del rapporto contrattuale interno tra proprietario e inquilino. Il Condominio rimane estraneo a tale rapporto, per cui unico soggetto obbligato verso il condominio per la ripartizione delle spese condominiali rimane il proprietario. In caso di mancato pagamento anche da parte dell’inquilino, l’amministratore del condominio agirà contro il proprietario dell’unità immobiliare locata

Nella prassi, peraltro, è frequente (salvo espresso divieto) che l’inquilino versi le somme per le spese relative all’amministrazione ordinaria e al semplice godimento delle parti comuni direttamente all’amministratore. Tuttavia, qualora l’inquilino ritardi, paghi parzialmente o non paghi del tutto le spese, l’amministratore può senz’altro richiedere il pagamento al proprietario dell’immobile. Quest’ultimo non può rifiutarsi di saldare la morosità, salvo poi rivalersi nei confronti dell’inquilino per ottenere la restituzione delle spese a lui spettanti in base al contratto di locazione (Trib. Bari, 10.3.2016, n. 1355).

Recupero delle morosità

Nell’ambito della ripartizione delle spese condominiali, dunque, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore e non all’inquilino. Spetta al primo l’onere di pagare le spese, ordinarie o straordinarie, a prescindere dagli eventuali accordi siglati nel contratto di affitto. Accordi che, come detto, riguardano solo il rapporto interno proprietario-inquilino, e non anche il Condominio. Anche se l’inquilino non rispetta i patti siglati e non versa al Condominio le quote concordate con il proprietario, l’amministratore dovrà agire, eventualmente anche con decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., soltanto nei confronti del proprietario. Quest’ultimo potrà poi agire in rivalsa per ottenere la restituzione delle spese a carico dell’inquilino, facendo valere il contratto di affitto.

Per dirla con le parole della giurisprudenza: “La L. n. 392/1978 (c.d. dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari” (Cass. civ. 12.1.1994, n. 246).

(fonte:www.trovaamministratore.it)

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