di Giuseppe Nuzzo (avvocato)
Crepe, lesioni, scheggiature e avvallamenti sulle piastrelle della pavimentazione configurano “gravi difetti” ai sensi dell’art. 1669 c.c. e, dunque, possono obbligare l’impresa costruttrice al risarcimento dei danni, se i difetti sono tali da compromettere in modo serio il pieno godimento dell’immobile.
Ad affermarlo è la Corte di Cassazione con la sentenza n. 15846 del 26 giugno 2017. A fronte delle richieste risarcitorie dei proprietari, l’impresa costruttrice si era difesa sostenendo che i difetti, pur esistenti, riguardavano un numero esiguo di mattonelle, rispetto al totale delle piastrelle dell’intero appartamento. Ma per la Suprema Corte il numero di piastrelle difettose non conta: i difetti costruttivi emersi in corso di causa, pur riguardando elementi secondari, sono comunque idonei a pregiudicare la normale utilizzazione dell’opera.
Nello specifico, gli acquirenti di un appartamento, rilevata la presenza di crepe ed avvallamenti della pavimentazione, citavano in giudizio l’impresa costruttrice per la condanna al risarcimento dei danni, pari alla somma necessaria per eliminare i vizi, oltre che all’importo correlato ai disagi sofferti.
In accoglimento della domanda, il Tribunale condannava l’impresa a risarcire i danni, quantificati in circa 11.600 euro. Decisione confermata in appello, in considerazione della gravità dei difetti costruttivi riscontrati. Difetti imputabili, secondo i giudici, alla tecnica adoperata, difforme da quella indicata in capitolato, alle caratteristiche qualitative delle piastrelle ed alle tensioni insorte nei sottostrati.
Anche la Cassazione ha confermato la sentenza di condanna, ricordando che l’art. 1669 c.c. configura una responsabilità del costruttore anche per quei difetti dell’edificio che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell’edificio, possono essere, comunque, qualificabili “gravi”.
Sul punto, infatti, la Suprema Corte ha più volte spiegato che configurano gravi difetti dell’edificio anche le carenze costruttive dell’opera – da intendere altresì quale singola unità abitativa – che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima. Ad esempio, allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali, proprio come nel caso in esame, i rivestimenti o la pavimentazione). “Ciò che conta è che i difetti riscontrati siano tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” (Cass. civ., n. 8140/2004).
Spetta al giudice di merito – in relazione al caso concreto preso in esame – formulare il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell’immobile.
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