I rapporti condominiali sono informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima.
In applicazione di tale principio di diritto, la VI sezione civile della Corte di Cassazione, sentenza n. 16260 del 28 giugno 2017, ha statuito che le ringhiere, le fioriere e le altre mobilie, poste dal singolo proprietario esclusivo sul lastrico solare condominiale, non sono, di per sé, illegittime se, in concreto, non mutano la destinazione del bene comune e non ne escludono il pari uso da parte degli altri condomini.
Il caso. Il Condominio citava in giudizio una condomina chiedendo, tra l’altro, la rimozione delle ringhiere, delle fioriere e altri mobili poste dalla donna sul lastrico solare di proprietà comune. Tribunale prima, e Corte d’Appello in secondo grado, condannavano la proprietaria al ripristino dei luoghi, ritenendo che l’installazione sul lastrico della ringhiera ed il posizionamento di attrezzatura da giardino abbiano trasformato la destinazione del bene condominiale, rendendolo di uso esclusivo.
La condomina proponeva quindi ricorso in Cassazione, sostenendo di aver utilizzato solo una parte del lastrico solare, senza arrecare pregiudizio agli atri condomini o alterare la destinazione, anche perché il lastrico era raggiungibile esclusivamente da una porta finestra del suo appartamento.
Uso esclusivo della cosa comune. L’uso della cosa comune è soggetto ai limiti di cui all’art. 1102 c.c. e cioè, da un lato, il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e, dall’altro, l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Ne consegue che il singolo condomino, nei limiti suddetti, è legittimato a servirsi della cosa comune per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. La nozione di “uso paritetico”, infatti, non può intendersi in termini di assoluta identità di utilizzazione della cosa, lettura che comporterebbe un divieto sostanziale per ogni condomino di fare della cosa comune un uso personale.
Poste tali premesse, la Corte afferma che qualora sia ragionevole prevedere che gli altri condomini non possano fare un pari uso della cosa comune, anche per le caratteristiche strutturali dell’immobile, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima: “il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto”.
Nel caso preso in esame, dunque, è errato affermare che la trasformazione della finestra in porta finestra per accedere al lastrico solare e i mobili apposti costituisce violazione dell’art. 1102 c.c. I giudici di merito hanno omesso di accertare l’eventuale natura definitiva della sottrazione all’uso comune della parte di lastrico solare occupata dalla condomina.
Avv. Giuseppe Nuzzo
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