Il contratto di vendita senza concessione edilizia è nullo

 

Sono affetti da vizio nullità assoluta gli atti di trasferimento di terreni privi di allegazione del certificato di destinazione urbanistica e degli atti di trasferimento di edifici senza l’indicazione degli estremi della licenza o concessione “ad aedificandum”.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 23541 del 9 ottobre 2017.

Il fatto – Dopo la notifica di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, emesso nei loro confronti, gli eredi del debitore vendevano al figlio un terreno, senza che nell’atto di trasferimento si facesse menzione alcuna del fabbricato abitativo esistente su tale terreno, costruito i base a concessione edilizia del 15 aprile 1986. Il creditore citava dunque in giudizio gli eredi del debitore per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita anzidetto, ai sensi (tra l’altro e per quanto qui interessa) degli artt. 17 e 40 L n. 47/1985.

La domanda veniva rigettata sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello. Quest’ultima, in particolare, pur riconoscendo che la creditrice l’interesse a far dichiarare la nullità dell’atto di trasferimento, per poter assoggettare ad esecuzione forzata la quota del cespite trasferito, ritenne che la stessa non fosse però legittimata a far valere il dedotto profilo di nullità (mancata menzione nel contratto di compravendita del fabbricato esistente sul terreno trasferito e della relativa concessione edilizia), essendo tale nullità relativa, dunque azionabile solo dalle parti contraenti.

La Corte di Cassazione ha invece accolto le ragioni della creditrice, alla stregua del principio secondo cui,  deve riconoscersi carattere relativo alla nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale e a quella degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione, essendo quelle nullità comminate soltanto ove da detti atti non risultasse che l’acquirente era a conoscenza, rispettivamente, della mancanza di lottizzazione autorizzata e della mancanza della concessione.

Viceversa, deve riconoscersi carattere assoluto (e, quindi, rilevabilità d’ufficio e deducibilità da chiunque vi abbia interesse), alla nullità di ogni atto di trasferimento senza l’allegazione, per i terreni, del certificato di destinazione urbanistica, e, per gli edifici, senza l’indicazione degli estremi della licenza o concessione ad “aedificandum” (rilasciata eventualmente in sanatoria) ovvero, in mancanza, senza l’allegazione della domanda di sanatoria corredata dalla prova dell’avvenuto pagamento delle prime due rate dell’oblazione edilizia, poiché quel regime normativo, mirando a reprimere ed a scoraggiare gli abusi edilizi, non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell’acquirente.

Avv. Giuseppe Nuzzo – giu.nuzzo@alice.it

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