Locazione valida anche senza abitabilità

Rubrica NOI e il CONDOMINIO

di Giuseppe Nuzzo (avvocato)

In caso di mancanza dell’idoneità dell’immobile non ricorrono quindi i presupposti dell’impugnativa per errore ed il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione (e dello stesso contratto ove risulti una specifica assunzione di obbligazione da parte del locatore) mediante il rimedio risolutorio ai sensi dell’art. 1578 c.c.

Nel caso in esame, il locatore intimava lo sfratto per morosità per il mancato pagamento di alcune mensilità dei canoni di locazione. Disposto il rilascio dell’immobile con ordinanza ed il mutamento del rito, il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con condanna al pagamento dei canoni. Rigettava, invece, la domanda riconvenzionale dell’inquilino, il quale aveva chiesto il risarcimento dei danni per nullità del contratto di locazione, privo del certificato di abitabilità dell’immobile e/o annullabilità per vizio del consenso.

La decisione di primo grado è stata confermata dalla Corte d’appello e, da ultimo, anche dalla Corte di Cassazione.

Secondo gli Ermellini, il rapporto di locazione si instaura validamente nonostante la mancanza del certificato di abitabilità “ove vi sia stata la concreta utilizzazione dell’immobile da parte del conduttore, il quale prima dell’intimazione di sfratto per morosità non aveva mai chiesto la risoluzione del contratto”.

Niente inadempimento, dunque, se il conduttore accetta l’impossibilità di ottenere la certificazione. La giurisprudenza di legittimità non solo ha conferito rilevanza ai fini della valida costituzione del rapporto alla concreta utilizzazione dell’immobile, ma ha anche ritenuto sussistente l’inadempimento del locatore, a parte l’ipotesi dell’obbligo contrattualmente assunto di richiedere la certificazione relativa all’abitabilità, nel solo caso in cui le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino al rilascio della predetta certificazione e all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito. Resta escluso il detto inadempimento allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilità di ottenere la certificazione in discorso.

Non conta la mancanza della certificazione ma l’assoluta inidoneità dell’immobile locato a poterla ottenere. La circostanza dell’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia (determinando l’ipotesi dell’errore) ma dell’adempimento delle obbligazioni del locatore riconducibili all’art. 1575 n. 2 c.c. (mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto).

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