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Spese condominiali: paga sempre e solo il vero proprietario

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L’amministratore può agire per il recupero degli oneri condominiali solo nei confronti del vero proprietario dell’unità immobiliare e non anche nei confronti del venditore che, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all’amministratore) continui a comportarsi da proprietario.

Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18823 del 3 ottobre 2018.

Nell’ambito dei rapporti condominiali non rileva il principio dell’apparenza di diritto. Spetta all’amministratore verificare chi è l’effettivo proprietario legittimato a pagare le spese condominiali. A nulla rileva il fatto che l’ex proprietario continui a comportarsi come tale, ingenerando una situazione di apparenza circa la legittimazione a pagare le spese condominiali.

Fatto. L’attrice sostiene di non essere più proprietaria di alcun immobile facente parte del Condominio, avendo trasferito la proprietà del proprio negozio con rogito del 2003. Per questo, si oppone al decreto ingiuntivo col quale il Condominio le chiede il pagamento di circa 5000 euro di oneri condominiali. Il Condominio, preso atto della vendita, rinuncia al decreto ingiuntivo, ma chiede al giudice la compensazione delle spese di lite, in quanto l’ex condomina si sarebbe astenuta dall’informare l’amministratore dell’alienazione e che, anzi, aveva dato adito all’equivoco continuando a pagare i bollettini relativi agli oneri condominiali. Il Tribunale di Roma ha però respinto la richiesta del Condominio, condannandolo alle spese processuali.

Paga solo il vero proprietario. Richiamando il consolidato orientamento della Cassazione, il giudice romano rileva che per il recupero delle spese condominiali “è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità immobiliare e non anche chi possa apparire tale”.

A nulla rileva la reiterazione continuativa, da parte del “condomino apparente”, di comportamenti propri del proprietario (come partecipare alle assemblee, pagare i contributi, dichiararsi proprietario, ecc.), anche se tali da ingenerare nell’amministratore in buona fede la convinzione di trovarsi di fronte al vero condomino: “Tali circostanze non possono influenzare il rapporto giuridico esistente fra il Condomino e l’effettivo singolo condomino, risultante obiettivamente dalla proprietà delle proprietà immobiliari, né dare luogo ad un nuovo rapporto tra il Condominio e l’apparente condomino” (Cass. 12/07/2011, n. 15296).

Il tribunale conclude sottolineando che non rileva l’introduzione del “registro anagrafe condominiale” e di disposizioni che pongono oneri informativi a carico degli stessi condomini, considerando che, nel caso di specie, l’alienazione risulta avvenuta ben prima della riforma del condominio del 2012.

Obblighi informativi dell’alienante. Proprio per tali motivi, non ha trovato applicazione, nella fattispecie, l’ultimo comma dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile (introdotto appunto dalla legge n.220/2012) secondo il quale: “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. L’applicazione di tale norma avrebbe potuto portare ad un esito diverso del giudizio, se è vero – come sembra emergere dalla sentenza in commento – che l’ex condomina non ha comunicato la vendita del negozio all’amministratore.

Giuseppe Nuzzo

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