Una delle problematiche che maggiormente interessa i soggetti che si sono trasferiti o che stanno valutando l’ipotesi di trasferire la loro residenza all’estero, riguarda le modalità di tassazione e quindi la pressione fiscale che avranno se decidono di lasciare a disposizione, oppure di mettere a reddito, quindi locare, l’immobile o gli immobili che detengono in Italia. Spesso si tratta dell’immobile che è stato abitazione principale del nucleo familiare che vuole espatriare, ma in altri casi può trattarsi di veri e propri patrimoni immobiliari da gestire.

In questi casi, è opportuno avere ben chiaro, prima di effettuare il trasferimento all’estero, quale sarà il regime di tassazione in Italia degli immobili che resteranno di proprietà del soggetto che si accinge ad espatriare. Questo è fondamentale per pianificare le uscite finanziarie che ci saranno, in termini di imposte dirette ed indirette, relative alla posizione fiscale italiana.

Con questo contributo andremo a vedere cosa accade, fiscalmente, agli immobili in Italia di soggetti residenti all’estero, quali sono le modalità di tassazione e quali le agevolazioni fiscali di cui è possibile beneficiare anche se il proprietario non è più fiscalmente residente in Italia.

Un soggetto che residente in Italia che ha la residenza anagrafica o il domicilio in un immobile di sua proprietà, può definire lo stesso come “abitazione principale“. Il concetto di abitazione principale, è molto importante nel sistema fiscale italiano, in quanto l’abitazione principale è esonerata dal pagamento delle imposte patrimoniali, come l’Imu e la Tasi.

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente“

L’abitazione principale gode di una particolare esenzione sia dal pagamento dell’Imu che dal pagamento della Tasi. Un soggetto residente, quindi, sulla propria abitazione principale non deve pagare niente, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette.

Ma cosa succede fiscalmente all’abitazione principale quando trasferiamo all’estero la residenza?

Quando un soggetto proprietario di immobile, considerata abitazione principale, trasferisce all’estero, in modo stabile e duraturo la propria residenza, attraverso la cancellazione dall’anagrafe della popolazione residente in Italia, e la contestuale iscrizione all’AIRE, l’immobile in oggetto perde automaticamente la qualifica di “abitazione principale”, per divenire, a seconda dei casi:

• Abitazione “a disposizione“: se l’immobile non viene locato;
• Abitazione “locata“: se l’immobile viene concesso in locazione.

La perdita della qualifica di “abitazione principale“, ha delle conseguenze da un punto di vista fiscale, perché sia l’immobile considerato “a dispozione“, che quello “locato” sono soggetti ad un diverso regime di tassazione si ai fini Imu, che ai fini delle imposte dirette, come andremo a vedere di seguito.

Immobili in Italia: abitazione “a disposizione”

Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati vengono considerati come immobili “a disposizone“. La locuzione “a disposizione” significa che l’immobile è lasciato alla libera disponibilità del proprietario e che su di esso non è stato registrato alcun contratto di locazione. Che conseguenze porta, fiscalmente, avere un immobile a disposizione in Italia quando si è espatriati?

Imposte Indirette

L’immobile lasciato a “disposizione” in Italia da parte del proprietario espatriato ha come conseguenza il fatto che tale immobile risulta essere idoneo a produrre reddito imponibile in Italia. Ora, l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef fa si che il proprietario, sia tenuto a pagare l’Imu sull’immobile a partire dalla data in cui si cancella dall’anagrafe della popolazione residente in Italia per iscriversi all’AIRE.

Da quel momento l’immobile italiano è considerato a disposizione e non più “abitazione principale“. L’aliquota Imu dovuta annualmente è stabilità dai singoli comuni ogni anno. La stessa considerazione è applicabile anche agli immobili considerati già “a disposizione” prima che il proprietario si trasferisse all’estero.

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, ricordiamo che i soggetti residenti fiscalmente all’estero che detengono la proprietà di un immobile in Italia, considerato come “a disposizione“, in assenza di altri redditi imponibili in Italia, non sono obbligati a presentare in Italia la dichiarazione dei redditi. Attenzione però, fate molta attenzione a rispettare la definizione di “residente fiscalmente all’estero“, al fine di evitare spiacevoli errori (per maggiori info: “La residenza fiscale delle persone fisiche“).

Immobili in Italia: abitazione locata

Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati, nel caso in cui gli stessi immobili siano concessi in locazione sono soggetti in Italia ad una tassazione sia ai fini delle imposte dirette (Irpef o cedolare secca), che ai fini delle imposte indirette (Imu). Vediamo, le diverse tassazioni a cui è soggetto l’immobile locato di un soggetto espatriato all’estero.

Imposte dirette

L’immobile locato in Italia di cui è proprietario un soggetto espatriato è soggetto a tassazione in Italia ai fini delle imposte dirette. Allo stesso modo dei soggetti fiscalmente residenti in Italia i redditi fondiari, nella cui categoria rientrano i redditi da locazione, possono essere assoggettati a tassazione ordinaria Irpef, oppure, su opzione, a tassazione con cedolare secca.

Tassare ad Irpef il reddito da locazione significa fare concorrere tale reddito (assieme agli eventuali altri redditi imponibili in Italia del soggetto estero proprietario dell’immobile), alla determinazione del reddito imponibile Irpef, che sarà poi assoggettato ad imposta secondo i vari scaglioni (ricordiamo che il primo scaglione di reddito ha aliquota del 23%). In pratica, ipotizzando che il proprietario non abbia altri redditi da tassare ad Irpef in Italia un reddito da locazione di €. 10.000 annue, sarà tassato per €. 9.500 (il 5%, ricordiamo è considerata deduzione forfettaria), con aliquota 23%.

Al posto della tassazione ordinaria Irpef il soggetto può scegliere, al momento della stipula del contratto di locazione, o anche in uno dei rinnovi annuali, di applicare la tassazione sostitutiva della cedolare secca. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di Irpef, imposta di registro e imposta di bollo. Scegliendo questa modalità di tassazione il proprietario tassa il 100% del reddito da locazione in Italia, ma con aliquota più bassa rispetto all’Irpef, ovvero il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero“, o il 10% se si tratta di contratto di locazione “a canone concordato“.

Nel nostro esempio, a parità di canone di locazione di €. 10.000 la tassazione sarà sul 21% (o 10%) del canone.

Imposte indirette

La stipula del contratto di locazione porta con se il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che restano dovute anche per gli espatriati, se si sceglie la tassazione ad Irpef. Al contrario, i soggetti che scelgono la tassazione con cedolare secca, sono esonerati dal pagamento di queste imposte indirette dovute sul contratto di locazione.

Per quanto riguarda invece, l’Imu, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati sono soggetti ad Imu, secondo le varie aliquote approvate da ciascun comune.

Se volete approfondire le modalità di tassazione dei contratti di locazione: “Locazioni abitative: la scelta del regime fiscale“

Immobili in Italia: agevolazioni per ristrutturazioni edilizie

Anche i proprietari di immobili residenti all’estero possono usufruire della detrazione fiscale legata alle ristrutturazioni edilizie di immobili siti in Italia.

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione, infatti. tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. Quindi anche i soggetti espatriati all’estero, proprietari di immobili in Italia i quali pagano l’Irpef all’Amministrazione finanziaria italiana possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%, legata agli interventi di ristrutturazione edilizia.

Il requisito fondamentale per poter beneficiare della detrazione è quello, ovviamente, di essere proprietari dell’immobile o in alternativa, titolare dei diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto dell’intervento di ristrutturazione ma anche di aver sostenuto le relative spese.

Allo stesso modo del proprietario residente, anche il proprietario dell’immobile non residente per beneficiare della detrazione fiscale è chiamato ad effettuare i pagamenti con bonifico, nel formato idoneo ai pagamenti “per ristrutturazioni edilizie” e a conservare le fatture a lui intestate per i lavori svolti sull’immobile.

Immobili in Italia: convenzioni internazionali

La disciplina che abbiamo visto sin qui, è la disciplina Italiana che riguarda la tassazione ai fini delle imposte dirette ed indirette degli immobili detenuti in Italia da parte di soggetti trasferiti all’estero (allo stesso modo valevole anche per i soggetti esteri che acquistano immobili in Italia). Tale disciplina, in ogni caso, deve essere armonizzata con quanto previsto dalle varie convenzioni internazionali.

Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione economica, infatti, l’Italia ha stipulato con altri Paesi una fitta rete di convenzioni internazionali. I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE.

L’articolo 6 del modello OCSE, in particolare, dispone che i redditi derivanti da beni immobili sono tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili. La Convenzione non prevede un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello previsto dalla norma interna in quanto in base al citato articolo 6 gli immobili risultano tassati sia in Italia sia nel Paese in cui si trovano.  Il commentario al modello OCSE ha infatti precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe precisato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato.

Questo significa che i redditi da locazione derivanti dall’immobile italiano del soggetto espatriato dovranno essere tassati anche nel Paese estero di residenza fiscale del proprietario, secondo quanto disposto dalla relativa convenzione internazionale siglata con l’Italia.