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B&B in condominio. Si può aprire se il regolamento non lo vieta espressamente

Noi e il Condominio

Rubrica NOI e il CONDOMINIO

di Giuseppe Nuzzo

È consentito l’esercizio dell’attività di bed & breakfast in condominio se il regolamento contrattuale vieta espressamente solo l’attività di “locanda o pensione”. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 510 del 10 gennaio 2018, torna ad affrontare il tema dell’esercizio di attività ricettive in condominio, soffermandosi sulla differenza tra attività di “locanda o pensione” e quella di bed & breakfast.

Si applica il principio generale più volte affermato dalla Cassazione: “i divieti posti dal regolamento condominiale all’uso di beni esclusivi sono di stretta interpretazione e non sono suscettibili di applicazione né estensiva né analogica, in quanto concretanti limitazioni al diritto di proprietà che, in astratto, contempla a favore del suo titolare le facoltà di pieno e libero godimento del bene (Cass. civ. n. 21307/2016).

I fatti. Un appartamento in condominio, concesso dai proprietari in locazione, viene utilizzano per l’esercizio di attività di bed & breakfast. Il condominio, in persona dell’amministratore, si rivolge al giudice per far cessare tale attività, ritenendola contraria all’art. 6 del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che vieta di “destinare qualsiasi unità immobiliare ad uso … di locanda o pensione”. I conduttori si oppongono in quanto, come risulta dal contratto di locazione, l’appartamento è utilizzato per l’attività di affittacamere di tre stanze, senza uso di cucina, ristorazione e servizio di prima colazione, sicché la sua destinazione, non essendo assimilabile a quella di locanda o pensione, non rientra nel divieto posto dal regolamento.

Il giudice della capitale ha sposato la tesi dei conduttori e respinto la domanda del condominio, condannandolo alla spese di giudizio.

Locanda, pensione e B&B non sono la stessa cosa. In effetti, nel caso di specie è risultato che l’appartamento era destinato all’esercizio di attività di bed & breakfast, attività ricettiva diversa da quelle di “locanda o pensione” vietate dal regolamento.

A differenza del B&B, la locanda e la pensione presuppongono, accanto alla messa a disposizione di una camera per l’alloggio, la prestazione di un servizio di ristorazione ben più ampio, esteso al pranzo o alla cena o ad entrambi e non limitato, invece, alla prima colazione. Di conseguenza, tali attività richiedono una dimensione organizzativa ed anche di personale più ampia del B&B, e anche una maggiore frequentazione dei locali da parte dei clienti ospiti.

I divieti all’uso degli appartamenti esclusivi sono di stretta interpretazione. Non è corretta la tesi del condominio, secondo la quale il divieto deve estendersi a tutte le attività ricettive, perché la ratio sarebbe quella di non consentire nel condominio l’accesso indiscriminato ad estranei. In realtà, spiega il Tribunale, la circostanza che il divieto posto dal regolamento sia limitato all’attività di “locanda o pensione” non consente di estendere tale divieto ad altre attività recettive diverse. Diverso sarebbe stato – sottolinea il giudice – se tra le attività vietate dal regolamento fosse stata menzionata quella di “affittacamere”, che è la sola a cui può essere assimilato il bed & breakfast.

Giuseppe Nuzzo (avvocato) – giu.nuzzo@alice.it


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