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L’affitto breve di alcune stanze della casa non è attività d’impresa

Basta l’utilizzo delle piattaforme online per considerare la locazione breve come attività imprenditoriale?

Noi e il Condominio

di Giuseppe Nuzzo (condominioweb.com)

Il fatto. Il proprietario concede in locazione breve per finalità turistiche un intero piano della propria abitazione principale.

Il Comune, assimilando la locazione breve all’esercizio di un’attività ricettiva, notificava al proprietario un sollecito di pagamento per la TARI, quantificando la porzione di appartamento affittato come “utenza non domestica” (categoria “albergo senza ristorante).

Il proprietario impugnava il provvedimento davanti Commissione Tributaria Provinciale di Milano che, tuttavia, confermava il sollecito, ritendendo che il locatore dovesse essere considerato un imprenditore per il solo fatto di aver pubblicato annunci sui portali Airbnb e Homeaway.

La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, con sentenza n. 4451 del 12 novembre 2019, ha invece accolto le ragioni del proprietario ed annullando il sollecito di pagamento della TARI.

La corretta qualificazione dell’affitto breve. La CTR Lombardia risolve la vicenda partendo da alcuni dati di fatto inconfutabili: l’immobile in questione è di proprietà del contribuente e rappresenta la sua abitazione principale; il contribuente esercita attività lavorativa diversa ed estranea alla gestione in forma imprenditoriale di immobili; parte dell’appartamento è stato concesso in locazione per brevi periodi e per finalità turistiche, accedendo al sistema di prenotazione on line offerto dalle piattaforme telematiche; unitamente alla disponibilità dell’immobile, la locazione era caratterizzata della offerta di alcuni servizi aggiuntivi.

Ciò premesso, la CTR ha osservato che: “Il regolamento TARI del Comune di Milano prevede che le tariffe non domestiche possano essere applicate solo alle attività di tipo imprenditoriale e/o professionale”.

Nel caso di specie la Commissione Tributaria ha ritenuto che non possa considerarsi attività imprenditoriale e/o professionale quella di un proprietario che dà in locazione una porzione della propria abitazione principale per periodi di tempo molto brevi, con un numero limitato di contratti nel corso dell’anno (nel caso di specie, sedici contratti) e per un tempo complessivo inferiore ad un terzo nel corso dell’anno.

Servizi aggiuntivi. A nulla rileva che il proprietario abbia prestato servizi aggiuntivi che sono indispensabili al soddisfacimento delle minime esigenze abitative (fornitura della biancheria, utenze, connessione internet, riscaldamento e aria condizionata), ma nessun servizio all’inquilino e, in particolare nessun servizio di pulizia dell’alloggio o cambio della biancheria nel periodo di vigenza dei contratti.

Non c’è attività d’impresa. Secondo i giudici, “stante il carattere di saltuarietà delle locazioni e l’intrinseco collegamento funzionale dei servizi erogati rispetto alle minime esigenze abitative anche nel breve periodo, nella fattispecie considerata difettava certamente il requisito della organizzazione, nei termini civilisticamente richiesti ai fini della qualificazione della attività come attività di tipo imprenditoriale”.

Le piattaforme di prenotazione on line. A nulla rileva il fatto che il proprietario si sia avvalso delle piattaforme telematiche Airbnb e Homeaway per sfruttare un meccanismo di prenotazione on-line. Secondo la CTR, “si tratta infatti di semplici inserzioni di privati, per le quali si riconosce un provento ai gestori dei siti, e non della predisposizione di un proprio sito pubblicitario e di prenotazione”. Ne consegue che, nel caso concreto, “il fatto che il proprietario dell’immobile conceda in locazione il proprio bene è da considerarsi esercizio del diritto di godimento del bene, tipico del diritto assoluto di proprietà, con conseguente produzione di reddito fondiario e non di reddito di impresa”.

Il concetto di impresa commerciale. Ai fini discali, il concetto d’impresa commerciale non coincide con quello civilistico, con la conseguente irrilevanza del requisito della organizzazione, risultando sufficiente che si tratti di attività economica caratterizzata dalla professionalità abituale.

Abitazione principale e servizi aggiuntivi. Tuttavia, anche da questo punto di vista il caso concreto non presenta i caratteri propri dell’esercizio professionale e abituale: “si tratta dell’avere concesso in locazione per finalità turistiche alcune porzioni di un appartamento che è comunque l’abitazione principale del contribuente, prestando servizi aggiuntivi che sono quelli indispensabili al soddisfacimento delle minime esigenze abitative, per periodi di tempo molto brevi, in via occasionale, e per un tempo complessivo inferiore a un terzo dell’intero anno.

Peraltro – si legge nella sentenza in commento – elemento indicativo della corretta qualificabilità della attività in esame come “locazione” e non attività alberghiera o comunque imprenditoriale, è anche rinvenibile nella classificazione che il Comune di Milano offre dell’appartamento ai fini degli adempimenti dell’imposta di soggiorno, laddove lo colloca nella categoria “locazioni brevi”.

Il principio. Il proprietario che conceda in locazione il proprio bene esercita il diritto di godimento del bene, tipico del diritto assoluto di proprietà, con conseguente produzione di reddito fondiario e non di reddito di impresa. Le inserzioni su quelle piattaforme devono essere infatti considerate come semplici inserzioni di privati che non sono equiparabili alla predisposizione di un proprio sito pubblicitario o di prenotazione.


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