di avv. Giuseppe Nuzzo
In un edificio condominiale si discute sui criteri da applicare per la ripartizione delle spese di impermeabilizzazione di un terrazzo di proprietà esclusiva.
L’assemblea condominiale deliberava di ripartire l’intero importo dei lavori secondo i criteri stabiliti dall’articolo 1126 del codice civile in materia di lastrici solari: un terzo a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e due terzi a carico dei condomini sottostanti, per i quali il terrazzo ha funzione di copertura.
Ha escluso invece dal computo delle spese da ripartire quelle relative a due balconi aggettanti che accedono al terrazzo, le cui spese sono interamente a carico del proprietario del terrazzo.
Quest’ultimo impugnava la delibera ritenendo errati i criteri di ripartizione delle spese applicati. Secondo l’attore l’assemblea ha sbagliato a non considerare anche le spese dei due balconi aggettanti che, insieme al terrazzo, costituiscono di una struttura unica.
Il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 896 del 15 giugno 2020, ha ritenuto corretta la decisione dell’assemblea condominiale.
Nel corso del giudizio, è stato accertato che l’appartamento in questione è costituito da una parte che è il terrazzo (e che funge da copertura) e poi da due balconi “aggettanti” (che non costituiscono copertura e le cui spese di manutenzione sono a carico esclusivo del proprietario).
I balconi aggettanti. I balconi aggettanti sono quelli che sporgono rispetto al perimetro dell’edificio. Essi costituiscono un prolungamento dell’appartamento a cui accedono e non svolgono funzioni di copertura per gli immobili sottostanti. Secondo la giurisprudenza, l’onere delle spese relative alla manutenzione di questa tipologia di balconi spetta in via esclusiva ai condomini proprietari dell’unità immobiliare a cui accedono i balconi stessi.
In particolare, la Cassazione ha affermato che: “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 del codice civile; i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Cass. civ. 218/2011).
Criteri diversi. Per i balconi aggettanti, dunque, si applica un criterio di ripartizione delle spese diverso rispetto ai lastrici solari. Questi ultimi, anche se di proprietà esclusiva, svolgono una comune funzione di copertura anche per gli appartamenti degli altri condomini. Per questo il codice civile prevede una partecipazione anche di quest’ultimi alle spese di manutenzione, anche quanto il terrazzo è di proprietà esclusiva.
I balconi aggettanti, invece, costituiscono “il proseguimento dei solai di calpestio costituenti le pavimentazioni dell’unità immobiliari a cui accedono”. Sono, cioè, proprietà esclusive e, pertanto, della loro manutenzione deve farsi carico solo il proprietario.
La soluzione del caso. Nella vicenda in esame, il giudice ha stabilito che nella proprietà del condomino esiste una parte di lastrico solare (terrazzo) che svolge funzione di copertura e una parte costituita da due balconi aggettanti, di costituiscono proprietà esclusiva.
Le due parti seguono, come detto, una diversa ripartizione delle spese: per il terrazzo si applicherà il criterio previsto dall’articolo 1126 del codice civile (come ha correttamente stabilito l’assemblea condominiale); per i due balconi aggettanti le spese sono tutte a carico del proprietario esclusivo del terrazzo e dell’appartamento a cui afferiscono.
Fonte: www.condominiocaffe.com, 19/06/2020
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