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Spese straordinarie. Paga chi è condomino quando l’assemblea autorizza i lavori

Chi rinuncia alla proprietà dell’immobile rimane obbligato alle spese per i lavori di cui è già stata disposta l’esecuzione

Noi e il Condominio

di Giuseppe Nuzzo (avvocato)

Il fatto. Due condomini impugnavano la delibera con la quale l’assemblea aveva ripartito le spese per lavori straordinari di conservazione di parti comuni, ordinata dal giudice con precedente provvedimento del 12 gennaio 2006.

I due sostengono di non essere tenuti a partecipare a tali spese in quanto, all’epoca della esecuzione dei lavori, non erano più proprietari dell’immobile in condominio per effetto della rinuncia abdicativa della proprietà resa con atto pubblico del’11 dicembre 2006.

Il Tribunale di Potenza, con sentenza n. 612 del 27 maggio 2020, ha respinto la domanda degli ex condomini.

Ripartizione delle spese tra venditore e compratore. Il giudice richiama anzitutto l’articolo 63 comma 4 delle disposizioni attuative del codice civile: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.

La ratio della norma è quella di agevolare il condominio (l’amministratore) nella riscossione dei crediti, in quanto è funzionale per la corretta individuazione del soggetto obbligato in caso di trasferimento del diritto di proprietà.

Dunque, chi acquista la proprietà dell’unità immobiliare in condominio, subentra al vecchio proprietario e, in qualità di nuovo condomino, è tenuto a contribuire alle spese condominiali, allo stesso tempo,è obbligato solidalmente con il venditore a versare i contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Dismissione della proprietà. Tale articolo risulta applicabile al caso specie. Infatti, seppur non vi sia stata una vera e propria compravendita dell’immobile, tuttavia la rinuncia abdicativa si sostanzia in un trasferimento della proprietà.

Momento in cui sorge l’obbligazione. L’aspetto più problematico della norma in esame riguarda la determinazione del momento esatto in cui sorge l’obbligo di pagare le spese di ristrutturazione. Tale momento rileva per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa, nei rapporti interni tra “venditore e compratore”permettendo l’identificazione dell’arco temporale in cui è sorto l’obbligo di spesa.

Orientamenti contrastanti. Sul punto la giurisprudenza non ha espresso orientamenti univoci.

La giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione ritiene che “quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento,avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. civ. 25/01/2018 n. 1847).

Approvazione delle spese. Il Tribunale di Potenza, condividendo tale orientamento della Cassazione, ha concluso nel senso che “l’obbligo del condomino al pagamento delle spese straordinarie sorge al momento dell’approvazione della delibera assembleare che autorizza i lavori di manutenzione straordinaria, in quanto la delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione, poggiando, tale principio sul collegamento tra il debito del condomino e la sua appartenenza al condominio al momento della delibera, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e operando il principio generale della personalità delle obbligazioni”.

La decisione. Nel caso in esame, essendo i due attori proprietari e condomini all’epoca in cui è sorto l’obbligo di partecipazione alle spese per la conservazione delle parti comuni – ordinanza del giudice – gli stessi sono obbligati al pagamento delle relative spese, anche se nel frattempo hanno dismesso la proprietà dell’appartamento in condominio.

Difatti,la rinuncia abdicativa dei due ex proprietari, data 11 dicembre 2006, è successiva all’ordine giudiziale di esecuzione dei lavori, emesso il 12 gennaio 2006.


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