Il condomino che trasforma il proprio appartamento in un B&B può essere obbligato a pagare una quota maggiorata di spese condominiali. Tale aumento, però, per essere legittimo, deve essere previsto dal regolamento di condominio “contrattuale”, cioè accettato da tutti i condomini e vincolante per tutti.
Ad affermare questi principi è il Tribunale di Roma, che in una recente sentenza (la n. 1271 del 24 gennaio 2024) ha confermato la decisione dell’assemblea dei condomini ai aumnetare del 30% le spese condominiali a carico del singolo condomino che gestisce un B&B.
Secondo l’assemblea, l’aver destinato l’appartamento a B&B comporta un utilizzo maggiore e più intenso delle parti comuni da parte del proprietario dell’appartamento, rispetto agli altri condomini, dovuto alla presenza degli ospiti del B&B durante l’anno. Circostanza che giustifica una maggiorazione delle spese, ad esempio riguardo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni
Per il proprietario del B&B la delibera è nulla perchè contraria al regolamento del condominio e alle regole di ripartizione delle spese.
Per il Tribunale di Roma la delibera è invece perfettamente legittima.
Regolamento contrattuale
Nel caso preso in esame dal tribunale, infatti, esiste un regolamento condominiale di tipo contrattuale (cioè accettato dagli acquirenti iniziali e regolarmente trascritto nei registri immobiliari) che vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.
Tale regolamento prevede che “qualora gli appartamenti vengano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne delle scale dell’ascensore”, l’assemblea può deliberare una maggiorazione del contributo spese di gestione e di manutenzione dovuto per tali parti e servizi comuni.
Del resto, lo stesso articolo 1123 del codice civile, nello stabilire che le spese condominiali vanno ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, fa salve eventuali “diverse convenzioni”; quindi, consente di aumentare/diminuire le spese d’uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni.
In conclusione, il Tribunale ha confermato la legittimità della delibera condominiale che impone una maggiorazione del 30% sulle spese condominiali per le unità adibite a B&B, in quanto tale decisione è conforme al regolamento condominiale e all’ordine del giorno dell’assemblea.
Giuseppe Nuzzo – Avvocato
