La gestione di un bar o una gelateria all’interno di un condominio può certamente creare problematiche di diverso tipo, entrando in conflitto con la quiete e la tranquillità condominiale.
Si tratta di una convivenza complicata, spesso contrapposta ai diritti degli altri proprietari e abitanti dello stabile condominiale. D’altra parte, però, non si può limitare del tutto l’attività imprenditoriale se svolta in maniera corretta, specie se esercitata rispettando i diritti degli altri condòmini sulle parti comuni.
Le norme generali da osservare in questi casi sono quelle che attengono ai diritti sulle parti comuni, riassunte nell’art. 1102 c.c.: garantire il pari uso dei beni comuni agli altri condomini e non alterarne la destinazione. Ma occorre fare attenzione anche ai regolamenti condominiali, che spesso contengono divieti allo svolgimento di determinate attività, anche all’interno delle proprietà esclusive. E poi ci sono i limiti che possono essere imposti dalle pubbliche autorità, specie con riferimento alle immissioni di rumori e alla tutela della quiete pubblica.
I divieti nel regolamento condominiale
Per quanto riguarda eventuali divieti previsti nel regolamento condominiale, la prima cosa da verificare è se il regolamento in questione è di natura contrattuale, cioè approvato o accettato da tutti i condomini. Infatti, il semplice regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea può disciplinare solo la gestione ed amministrazione delle parti comuni. Per restringere poteri e facoltà dei singoli sui beni comuni, o imporre dei limiti alle proprietà esclusive, occorre invece l’accordo di tutti i proprietari.
Efficacia e opponibilità dei divieti
Secondo la giurisprudenza, i divieti previsti nei regolamenti condominiali sono considerati come servitù che gravano sulle proprietà individuali. Perché questi divieti siano validi e vincolanti per i singoli proprietari e per chi acquista successivamente un’unità immobiliare, è sufficiente che siano esplicitamente richiamati e accettati nell’atto di compravendita, oppure che l’acquirente/proprietario i abbia comunque approvato il regolamento.
Solo in assenza di adesione o approvazione, ai fini della opponibilità delle clausole limitative sarà necessaria la trascrizione nei registri immobiliari.
I divieti devono essere chiari e specifici
Altro aspetto da considerare, poi, riguarda il contenuto di eventuali divieti e/o limitazioni, che vanno indicati in modo chiaro e preciso, con indicazione specifica delle attività vietate. Se i divieti previsti nel regolamento sono troppo generici, vanno interpretati in maniera restrittiva e, comunque, a favore del singolo proprietario.
Il caso deciso dal Tribunale di Torino
Un esempio pratico è tratto dalla recente sentenza del Tribunale di Torino n. 1956 del 22 aprile 2024, relativa proprio ad una gelateria in condominio. In quel caso, alcuni condomini avevano chiesto al giudice la chiusura dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande, produzione e vendita di gelato artigianale, ritenendola contraria al regolamento di condominio, che vietava destinazioni d’uso come caffè, ristoranti, pizzerie e negozi di alimentari in genere.
Il giudice ha però rigettato la domanda, ritenendo che l’attività di gelateria non possa rientrare nella categoria dei “caffè” o della “ristorazione”, vietati dal regolamento. La gelateria può essere ricompresa nel genere “alimentare“, tuttavia, secondo il giudice, si tratta di un’indicazione troppo generica: di fatto, l’attività di gelateria non è espressamente vietata dal regolamento. La norma del regolamento è formulata in modo generico e, poiché si tratta di norma che limita la proprietà privata, non può essere interpretata in maniera estensiva.
I poteri dei Sindaci
Altro possibile limite può arrivare “dall’esterno”, per esempio dal sindaco che, ai sensi dell’art. 50 comma 7, del D.Lgs. 267/2000, potrebbe imporre restrizioni sugli orari di apertura, se dimostra di agire a tutela dell’interesse pubblico.
Nella stessa direzione, limitazioni particolari potrebbero essere previste anche in appositi regolamenti comunali. Occorre dire peraltro che il potere dei Comuni di limitare gli orari è stato ridimensionato dall’art. 31 del D.L. 201/2011 (decreto “salva Italia”), che ha stabilito che le attività “di somministrazione di alimenti e bevande sono svolte senza i seguenti limiti e prescrizioni …(quali) il rispetto degli orari di apertura e di chiusura, l’obbligo della chiusura domenicale e festiva, nonché quello della mezza giornata di chiusura infrasettimanale”.
In aggiunta, l’art. 3 del D.L. n. 138/2011, ha disposto: “l’iniziativa e l’attività economica privata sono libere ed è permesso tutto ciò che non è espressamente vietato dalla legge”. Dunque, la libertà imprenditoriale può essere limitata solamente in caso di accertata lesione di interessi pubblici (per esempio, la sicurezza, l’ordine pubblico, la salute ecc.). In questi casi, il Sindaco potrebbe intervenire con ordinanze contingibili e urgenti (art. 50, comma 5, d.lgs. 267/2000).
La questione rumori
Altro aspetto da considerare quando si parla di bar e gelaterie in condominio è quella dei rumori, che non devono superare la “normale tollerabilità” (art. 844 codice civile). Su questo argomento, da sempre molto dibattuto, la Cassazione ha stabilito che il diritto di proprietà non può essere limitato in via preventiva. Non si può vietare preventivamente l’apertura di un bar all’interno del condominio, anche se potenzialmente lesivo della quiete dei condomini: va accertato con rilevazioni oggettive che le eventuali emissioni prodotte dal bar superino i limiti di legge, causando un effettivo danno ai condomini (Cass. civ. n. 22892/2013).
Ricordiamo che per le emissioni sonore prodotte da “attività produttive, commerciali e professionali”, la norma di riferimento è il DPCM. 14/11/1997, che all’art. 4 stabilisce i limiti del rumore immesso nelle abitazioni come differenza massima tra il rumore disturbante (ambientale) e quello senza disturbo (residuo) fissando tale limite in +5 decibel di giorno (dalle 6 alle 22) e +3 decibel di notte.
FONTE: Immobiliare.it
Autore: Giuseppe Donato Nuzzo
