Il Condominio è spesso chiamato a rispondere dei danni da infiltrazioni o allagamenti causati dalla cattiva manutenzione di beni o impianti condominiali. Cosa succede in in caso di eventi atmosferici improvvisi e violenti, come per esempio dopo una bomba d’acqua?
Il “caso fortuito” libera da ogni responsabilità, tuttavia, occorre fornire prove precise e vanno valutate tutte le variabili del caso: eventuali negligenze dell’amministratore (che, ad esempio, non provvede alla manutenzione dei pluviali) oppure comportamenti colposi di soggetti terzi, o dello stesso danneggiato.
Insomma, la c.d. “prova liberatoria” del caso fortuito è tutt’altro che semplice. E non sempre, in caso di allagamenti conseguenti a piogge o temporali, l’evento atmosferico evita al Condominio la condanna al risarcimento dei danni.
Scopriamo qual è la normativa di riferimento e cosa hanno stabilito le sentenze dei giudici nel tempo.
Quando il Condominio è responsabile per mancata custodia?
Il Condominio è considerato il custode dei beni e dei servizi comuni. In quanto tale, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali parti condominiali non rechino danni ad alcuno. Di conseguenza, il Condominio, inteso come l’insieme dei proprietari delle unità immobiliari, è responsabile dei danni causati dalle cose comuni a condòmini o terzi.
La norma di riferimento è l’art. 2051 c.c., secondo cui: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Si tratta di un’ipotesi di responsabilità oggettiva o senza colpa, in cui la responsabilità viene imputata al “custode”, cioè alla persona che si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa. La responsabilità del custode, dunque, prescinde dalla colpa ed è basata sul rapporto di custodia o, meglio, solo nesso causale tra la cosa oggetto del potere-dovere di custodia e l’evento dannoso.
La prova liberatoria del caso fortuito
La responsabilità del Condominio-custode è esclusa solo dal caso fortuito, inteso quale evento (rappresentato anche dal fatto del danneggiato) assolutamente imprevedibile ed eccezionale idoneo a interrompere il nesso di causalità tra cosa in custodia ed evento dannoso o a contribuire ulteriormente alla produzione del danno.
Il soggetto che chiede il risarcimento del danno ha l’onere di fornire la prova del nesso causale tra la cosa in custodia (nel nostro caso il bene o l’impianto condominiale) e l’evento dannoso, e l’entità del danno subito. Spetta invece al Condominio (custode) fornire la prova liberatoria, totale o parziale, del caso fortuito.
Allagamenti ed eventi atmosferici in condominio: chi è responsabile dei danni subiti?
Un evento atmosferico può essere certamente idoneo a configurare il caso fortuito. Tuttavia, tale binomio non è automatico e va dimostrato in giudizio. Deve trattarsi di eventi imprevedibili ed eccezionali, la cui prova spetta al custode e dovrà essere specifica, in quanto può non essere sufficiente per il Condominio invocare genericamente la portata eccezionale delle acque piovane cadute il giorno dei fatti.
Analizzando la giurisprudenza in materia, emerge, per esempio, l’importanza di dimostrare l’eccezionalità e imprevedibilità dell’evento. In caso contrario, la “bomba d’acqua”, per quanto violenta, potrebbe non essere sufficiente a liberare completamente il condominio dai danni da mancata custodia delle parti comuni (Cassazione civile, ord. n. 7044/2020).
Quando il maltempo non esclude la responsabilità del condominio?
Come accennato, l’evento meteorologico può costituire “caso fortuito” (e liberare da responsabilità il Condominio) solo se il fenomeno presenta caratteri di eccezionalità, imprevedibilità e inevitabilità tali da spezzare il nesso causale tra il bene condominiale e l’evento dannoso (infiltrazioni, allagamenti, ecc.). Non basta invocare le piogge intense o la c.d. “bomba d’acqua”, se questi eventi rientrano tra quelli ormai prevedibili (anche in considerazioni dei cambiamenti climatici in atto) e fronteggiabili con ordinari accorgimenti, quali per esempio:
- dimensionamento adeguato;
- pulizia preventiva;
- barriere/pozzetti di calma;
- pompe efficienti.
I giudici richiedono quindi al Condominio la prova rigorosa che l’evento atmosferico abbia superato i livelli tali che neppure la manutenzione diligente e gli accorgimenti tecnici ragionevolmente esigibili avrebbero potuto evitarlo (cfr. Trib. Bologna, sentenza n. 515 del 7 settembre 2024).
Tra le tante sentenze, si può citare quella del Tribunale di Napoli n. 7535 del 28 luglio 2022. In quell’occasione il giudice, nel condannare il condominio per mancata custodia, ha precisato che: “in nessun caso precipitazioni atmosferiche, pur di rilevante entità, possono essere considerate alla stregua di un evento eccezionale e imprevedibile, tale da escludere le responsabilità da custodia gravante dal soggetto che si trovi nella possibilità di esercitare un effettivo potere di controllo su un bene”.
Quali sono le conseguenze della mancata pulizia dei pluviali?
Un altro precedente interessante riguarda il caso deciso dal Tribunale di Cosenza con la sentenza n. 250 del 12 febbraio 2023.
In quella circostanza, il giudice ha stabilito che il Condominio deve risponde dei danni per infiltrazioni d’acqua al locale di proprietà esclusiva, provenienti da una parte condominiale, laddove l’evento si è verificato per l’ostruzione degli scarichi dei pluviali in occasione di una “bomba d’acqua” abbattutasi sulla città, che non hanno consentito il normale deflusso delle acque piovane nel canale di gronda, facendone innalzare il livello in modo eccessivo.
Nel caso di specie, infatti, la perizia tecnica ha consentito di accertare che le infiltrazioni d’acqua lamentate dal condomino si sono verificate per l’ostruzione degli scarichi dei pluviali, che hanno impedito il normale scorrimento delle acque piovane nel canale di gronda, il cui livello si è alzato eccessivamente. Trattandosi di un impianto comune, la manutenzione e la pulizia dei canali di scarico spettava al condominio che, pertanto, deve rispondere dai danni arrecati ai locali privati.
Di conseguenza, il tribunale ha accolto la domanda risarcitoria presentata da uno dei proprietari, per le infiltrazioni subite nel proprio appartamento. Il Condominio è stato ritenuto responsabile per omessa manutenzione del pluviale, dovendosi ritenere che la pioggia abbattutasi sulla città, seppur consistente, non possa rappresentare un evento eccezionale ed imprevedibile, tale da configurare il caso fortuito e liberare il condominio da ogni responsabilità.
Le medesime considerazioni si ritrovano nella sentenza del Tribunale di Benevento n. 1330 del 9 luglio 2024. In questo caso, in particolare, a convincere il giudice campano della responsabilità del Condominio è stata la relazione del CTU, che ha evidenziato come i fenomeni di infiltrazione fossero determinati dalla mancata manutenzione e impermeabilizzazione del tubo medesimo presente sul lastrico. Quest’ultimo innestandosi nel muro perimetrale della terrazza, fuoriusciva attraverso un manicotto per procedere verticalmente sulla parete esterna, con ingresso anche delle utenze degli attori e degli altri convenuti, determinando l’ammaloramento degli attigui ambienti della proprietà.
FONTE: Immobiliare.it
Autore: Giuseppe Donato Nuzzo
