Chi concede in locazione più di due appartamenti, oltre all’apertura della partita Iva, è soggetto anche all’obbligo di presentare la SCIA presso lo sportello SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune.
La segnalazione certificata di inizio attività va presentata sia da chi concede più di due appartamenti con contratti di locazione breve, cioè con durata fino a 30 giorni (che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede più di due appartamenti in locazione, per sola finalità turistica, per periodi superiori ai 30 giorni.
L’obbligo si applica a partire dal 2 novembre 2024. Pertanto, chi ha avviato l’attività di locazione in forma imprenditoriale prima di tale data non è obbligato a presentare la SCIA. In caso di violazione scattano le sanzioni pecuniarie: da 2.000 a 10.000 euro, in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Questi i chiarimenti forniti dal Ministero del Turismo, che lo scorso 16 gennaio ha aggiornato la sezione del proprio sito FAQ Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), a seguito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199 del 30 dicembre 2025).
Attività d’impresa sopra i due appartamenti
In particolare, il chiarimento del Ministero si è reso necessario dopo che l’art. 1, comma 17, della legge di bilancio (modificando l’art. 1, comma 595, della L. n. 178/2020) ha ridotto a tre (erano cinque) il numero degli immobili a partire dal quale si determina il passaggio al regime imprenditoriale, con conseguente esclusione del regime della cedolare secca.
Questo significa che, a partire dall’anno d’imposta 2026, la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve comporta automaticamente l’esercizio di attività d’impresa.
In altri termini, dal terzo immobile locato scatta la c.d. “presunzione di imprenditorialità”, con conseguente obbligo di partita Iva e – come precisato dal Ministero del Turismo – obbligo di SCIA, da presentare presso lo sportello SUAP del Comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Obbligo di SCIA non retroattivo
L’obbligo di SCIA dal terzo immobile non si applica retroattivamente. Infatti, sono escluse da tale obbligo le attività di locazione breve o per finalità turistiche già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024. Questo, perché il comma 8 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 (che prevede che ogni soggetto che esercita l’attività di locazione – breve o per finalità turistiche – in forma imprenditoriale ha l’obbligo di presentare la SCIA), si applica, appunto, a partire dal 2 novembre 2024 e, dunque, non ha effetto retroattivo.
Cosa sono le locazioni brevi
Ricordiamo che, ai sensi del D.L. n. 50/2017, per “locazione breve” si intende il contratto di locazione avente a oggetto un immobile a destinazione abitativa, di durata non superiore a 30 giorni, concluso da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
La locazione breve può riguardare non solo la mera messa a disposizione dell’unità abitativa, ma anche prestazioni accessorie quali la fornitura di biancheria e il servizio di pulizia dei locali, oltre ad altri servizi strettamente funzionali al godimento dell’immobile (ad esempio utenze, connessione Wi-Fi, aria condizionata), che possono riflettersi sulla determinazione del canone o del corrispettivo complessivo.
Fonte: Immobiliare.it
