Rubrica NOI e il CONDOMINIO
a cura di avv. Giuseppe Nuzzo
Per la sussistenza dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prima casa, la superficie dei locali di sgombero va esclusa dalla superficie complessiva dell’immobile?
Dipende. In realtà, i locali di sgombero non possono essere automaticamente esclusi, dovendosi guardare alla loro potenzialità abitativa. Per determinare la superficie utile complessiva dell’immobile, infatti, è irrilevante il requisito dell’abitabilità, dovendosi considerare solo l’utilizzabilità degli ambienti a scopo abitativo. E’ a carico del contribuente l’onere di provare l’inutilizzabilità a tale scopo dei vani in caso di contestazione dell’Agenzia delle Entrate, essendo irrilevante il mero dato catastale.
Questi i principi sanciti dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10994 depositata l’8 maggio 2018.
Il caso. L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di liquidazione ed irrogazione sanzioni conseguenti al disconoscimento delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa. Secondo l’Agenzia, l’immobile era da qualificare come “di lusso”, in quanto la relativa metratura superava i 240 mq, conteggiando anche la superficie del locale di sgombero. Il contribuente proponeva impugnazione e le sue doglianze venivano accolte dalla Commissione Tributaria Regionale in appello: per i giudici, nel calcolo della superficie dell’immobile non poteva essere computato un locale di sgombero.
Uno errore, secondo l’Agenzia, che proponeva ricorso in cassazione. I giudici, infatti, non avrebbero considerato le caratteristiche abitative del locale di sgombero in questione, dotato di impianto elettrico, pavimentazione, pareti tinteggiate, infissi in legno, finestre e con accesso sia dal box che dall’interno dell’abitazione tramite delle scale di collegamento.
La Corte di Cassazione ha dato ragione all’Agenzia delle Entrate, accogliendone il ricorso.
Secondo gli Ermellini, per stabilire se un’abitazione sia “di lusso” ci si deve riferire alla nozione di superfice utile complessiva, ovverosia quella che residua una volta detratta la metratura per balconi, soffitte, terrazze, cantine, scale e posto auto. Non viene preso in considerazione il requisito dell’abitabilità ma piuttosto solo quello dell’utilizzabilità dell’ambiente. Di conseguenza – sottolinea la suprema Corte – anche i vani adibiti a cantina o soffitta, ma con accesso dall’interno dell’abitazione e ad essa legati, sono da conteggiare per la determinazione della superficie utile complessiva.
In altri termini, occorre considerare la potenzialità abitativa del locale al momento dell’acquisto, non essendo sufficiente la sola qualifica di “locale di sgombero” per escludere lo stesso dal computo della superficie utile ai fini della verifica dei requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa.
Spetta al contribuente, a fronte dell’irrilevanza del mero dato catastale, l’onere di dimostrare, mediante idonea documentazione tecnica, l’inutilizzabilità a scopo abitativo della superficie in questione.
avv. Giuseppe Nuzzo – (condominioweb.com)
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