Al termine del contratto di locazione, il periodo d’indisponibilità dell’immobile reso necessario dall’urgenza del restauro è equiparato alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell’art. 1591 del codice civile, salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.
Questo il principio di diritto richiamato dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 6596 del 7 marzo2019.
Il fatto. I proprietari di un immobile concesso in locazione alla Provincia di Catanzaro (per essere destinato a sede del provveditorato agli studi) agivano per il risarcimento dei danni arrecati all’immobile dall’amministrazione, oltre ad una indennità per il mancato utilizzo dell’immobile per il tempo (indicato in nove mesi dal perito del giudice) necessario per eseguire i lavori di ristrutturazione.
La Corte d’appello di Catanzaro, in parziale riforma della sentenza di primo grado, negava il risarcimento a titolo di ristoro della perduta possibilità di locare l’immobile a terzi durante il tempo occorrente per il restauro. Ciò sul presupposto che gli attori non avevano dimostrato che, «nell’ipotesi in cui l’immobile fosse stato riconsegnato nelle condizioni dovute, la parte proprietaria avrebbe potuto dar corso all’immediata nuovo locazione così realizzando l’acquisizione di ulteriore prestazione patrimoniale»
I proprietari dell’immobile hanno presentato ricorso in Cassazione sostenendo che, in realtà, quando il conduttore restituisce l’immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno debba considerarsi in re ipsa, e quindi il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilità di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro.
Il conduttore deve risarcire i danni eccedenti il normale uso. Nel dirimere la controversia, la Suprema Corte ricorda anzitutto che «qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori»
I danni per mancata disponibilità dell’immobile. Inoltre, secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 del codice civile – «il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno». È palese, pertanto, che ogniqualvolta il locatore, per fatto del conduttore, non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza».
Al riguardo, la Cassazione specifica che si ha «mancata disponibilità» della cosa locata «non solo (…) allorché, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non può trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come – ad esempio, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell’art. 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino».
In pratica, in caso di anormale usura dell’immobile il proprietario ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione.
Il maggior danno va provato. Ciò chiarito, gli Ermellini precisano che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilità del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa.
Secondo la Suprema Corte, infatti, «il periodo di indisponibilità dell’immobile reso necessario dall’urgenza del restauro, è (…) equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore».
Da qui la decisione della Cassazione, che ha accolto il motivo di ricorso dei proprietari.
Quest’ultimi, infatti, una volta dimostrata l’indisponibilità dell’immobile locato per i danni causati dal conduttore, hanno diritto (senza fornire ulteriori prove) ad ottenere dal conduttore stesso il canone pattuito per tutto il periodo necessario ai lavori di restauro dell’immobile.
Eventuali danni ulteriori e maggiori, invece, potranno essere risarciti solo se provati dal locatore.
Giuseppe Nuzzo (www.condominioweb.com)
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