L’amministratore condominiale non convoca mai l’assemblea. Si disinteressa dei problemi del condominio. Da anni poi non presenta il rendiconto e non permette di verificare pagamenti e fatture. Cosa si può fare in questi casi?
Come fare decadere l’amministratore?
In realtà, i condomini hanno tutti gli strumenti per difendersi. L’amministratore condominiale non è il padrone del condominio. Se non adempie bene ai suoi doveri può essere sostituito con un nuovo amministratore. L’assemblea dei condomini, appositamente convocata, può revocare l’incarico in ogni momento, anche senza un motivo specifico.
E se l’amministratore non convoca l’assemblea proprio per evitare la revoca? Non è un problema. Si può sempre ricorrere al giudice. Inoltre, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea ogni volta che ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Ma procediamo con ordine e vediamo come fare decadere l’amministratore condominiale.
Durata e termine dell’incarico
L’incarico di amministratore condominiale decade per: 1) scadenza del mandato; 2) assenza dei requisiti richiesti per svolgere l’incarico; 3) dimissioni; 4) revoca dell’incarico.
Ricordiamo che l’amministratore è nominato dall’assemblea dei condomini. Passato un anno dalla nomina, l’incarico s’intende rinnovato per un altro anno, salvo diversa decisione dell’assemblea. Per gli anni successivi occorre invece la conferma (espressa o tacita) dell’incarico da parte dei condomini. In tutti i casi di cessazione (salvo il caso di decesso o impossibilità assoluta) l’incarico è prorogato e l’amministratore deve continuare a svolgere le proprie funzioni fino alla nomina del nuovo amministratore.
Requisiti richiesti per fare l’amministratore
Chi vuol fare l’amministratore, infatti, deve essere in possesso dei seguenti requisiti di onorabilità.
– godimento dei diritti civili;
– assenza di condanne penali odi misure di prevenzione definitive;
– non deve essere interdetto o inabilitato;
– il suo nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari.
Se l’amministratore non possiede uno o più requisiti al momento della nomina oppure uno di questi viene meno durante l’incarico, l’amministratore decade. In pratica, la sua nomina è nulla: ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
Oltre ai requisiti di onorabilità, sono richiesti anche requisiti di professionalità:
– il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
– la frequenza di un corso di formazione iniziale
– aggiornamento professionale periodico.
L’assenza o perdita dei requisiti professionali non determina la cessazione automatica dell’amministratore, che però potrà essere revocato dell’incarico da parte dell’assemblea o del giudice, anche su iniziativa del singolo condomino.
Le dimissioni
L’amministratore può rinunciare all’incarico in qualsiasi momento dandone comunicazione all’assemblea dei condomini. L’amministratore può dimettersi anche senza un motivo specifico. In tal caso, però, il condominio può chiedergli il risarcimento dei danni eventualmente subiti a causa delle sue dimissioni senza giusta causa.
L’amministratore impossibilitato
Può accadere che l’amministratore non possa proseguire l’incarico per grave impedimento (ad esempio, in caso di decesso o grave malattia). In questi casi, ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Se però l’amministratore impossibilitato è comunque in grado di svolgere anche provvisoriamente le sue funzioni, deve convocare lui l’assemblea per la nomina del suo successore.
La revoca
E veniamo alla revoca. Come fare decadere l’amministratore? Può essere revocato in ogni momento dall’assemblea. La revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio, nei casi previsti dalla legge.
Ci sono quindi due tipi di revoca: la revoca deliberata dall’assemblea e la revoca disposta dal giudice.
La revoca assembleare
L’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore in qualsiasi momento, con le stesse maggioranze previste per la nomina. L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore. Se si rifiuta di convocarla, ad esempio perché non la ritiene necessaria o per evitare di perdere l’incarico, i condomini possono obbligarlo a farlo. Ecco come.
Almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, devono inviare all’amministratore (preferibilmente tramite posta elettronica certificata, raccomandata a/r o consegna a mano) una richiesta scritta di convocazione dell’assemblea, indicando l’ordine degli argomenti da discutere. Se l’amministratore non provvede a convocare l’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione e, quindi, deliberare la revoca dell’amministratore e la nomina del successore.
Per la revoca non serve una giusta causa. L’assemblea può fare decadere l’amministratore anche senza un motivo specifico. Tuttavia, è sempre consigliabile giustificare la revoca, altrimenti l’amministratore potrebbe chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’interruzione anticipata dell’incarico. Danni che, comunque, dovrà provare in giudizio.
Eccovi un suggerimento. In generale, tutti i casi elencati nel paragrafo successivo costituiscono altrettanti motivi che giustificano la revoca. Pertanto, se l’assemblea revoca l’incarico per uno di questi casi, l’amministratore non potrà chiedere alcun risarcimento.
La revoca giudiziale
Oltre che dall’assemblea, l’amministratore può essere revocato dal giudice quando si rende responsabile dei seguenti gravi inadempimenti previsti dalla legge:
-quanto non ha comunicato all’assemblea dei condomini di aver ricevuto una citazione in giudizio oppure un provvedimento che non rientra nelle sue competenze;
-se non presenta all’assemblea dei condomini il bilancio della sua gestione;
-nei casi di gravi irregolarità, di cui il codice civile ci fornisce un elenco esemplificativo all’art. 1129:
-nei casi di gravi irregolarità fiscali
-in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.
L’amministratore revocato dal giudice non può più ricoprire l’incarico nello stesso condominio. In caso contrario, la nomina è nulla.
Il procedimento
Il ricorso per la revoca si presenta al Tribunale territorialmente competente.
Ultima cosa da ricordare. In tutte le controversie condominiali, prima di rivolgersi al giudice, è obbligatorio tentare di mediare e trovare un accordo transattivo. Questa regola vale anche per la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale. Pertanto, bisognerà prima invitare l’amministratore davanti a un organismo di mediazione abilitato. Se l’amministratore non si presenta o l’accordo non si trova, si potrà presentare ricorso al giudice. Questo è quanto afferma la giurisprudenza, anche se non si comprende come si possa conciliare una questione del genere. Ma questo, eventualmente, sarà un problema del mediatore.
Giuseppe Nuzzo (avvocato)
Attendere un attimo...
