di Giuseppe Nuzzo (www.condominioweb.com)
È stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019 il Decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, denominato “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza”.
Il nuovo provvedimento, che entrerà in vigore dal 16 marzo 2019, si struttura in 391 articoli suddivisi in quattro parti. In particolare, la terza parte del codice (articoli da 385 a 388) introduce alcune importanti modifiche al Decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, “Tutela contrattuale degli acquirenti di immobili da costruire” (TAIC).
L’obiettivo di rafforzare le garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire. L’acquirente è individuato come la persona fisica che acquista l’immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.
Atto pubblico o scrittura privata autenticata. La novità principale consiste nel fatto che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata (nuovo articolo 6 del decreto legislativo n. 122/2005).
I controlli del notaio. Tale obbligo di forma ha lo scopo di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione (articoli 2 e 3 d.lgs. n. 122/2005), nonché dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria di cui all’articolo 4 del medesimo decreto legislativo, gravanti sul venditore-costruttore.
Gli obblighi del costruttore. Il notaio infatti è tenuto al controllo della legalità di due obblighi a cui è tenuto il costruttore verso il promissario acquirente:
-quello di consegnare una fidejussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà (articolo 2 del decreto legislativo 122/2005)
-quello, a conclusione dei lavori, di stipula e consegna della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 TAIC).
Il notaio dovrà dunque indicare, nel contratto preliminare, gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard che verrà determinato sulla base di un decreto ministeriale.
La fideiussione. Le modifiche legislative ampliano il contenuto della fideiussione, che non garantirà più soltanto la restituzione delle somme versate nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale, che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento della proprietà.
La polizza assicurativa. L’inadempimento dell’obbligo assicurativo determini la nullità del contratto che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente. Nel caso di mancata consegna dell’assicurazione l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e, dopo aver ottenuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, escutere la fideiussione.
Contenuto e caratteristiche della polizza decennale, nonché del relativo modello standard, vengono anch’assi demandati ad un successivo decreto ministeriale. Il notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al decreto ministeriale.
Entrata in vigore. Come anticipato all’inizio, le nuove norme entreranno in vigore il 16 marzo 2019. Tuttavia, ai sensi del nuovo articolo 5 del TAIC, le modiche legislative in oggetto saranno applicabili ai contratti per i quali il titolo abilitativo verrà richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modiche stesse.
Il nuovo decreto precisa, inoltre, che le disposizioni relative alla fideiussione ed alla polizza assicurativa si applicano anche nelle more dell’adozione dei decreti con i quali verranno determinati i modelli standard. Nel frattempo, il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.
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