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Rapporti di vicinato e distanze tra costruzioni

Noi e il Condominio

Pubblicato da:

alle ore: 08:30

Le regole di buon vicinato previste dal Codice civile sono fonte di diversi limiti alla proprietà privata. Particolare importanza assumono, in questo caso, i limiti sulle distanze tra costruzioni, che sono regolati dagli articoli 873 e seguenti del codice civile.

Più nello specifico le costruzioni su terreni confinanti devono essere tenute a distanza non inferiore a 3 metri per ragioni di sicurezza e igieniche, allo scopo di evitare intercapedini troppo strette fra edifici. Distanze maggiori, tuttavia, sono spesso previste da leggi speciali e dai regolamenti comunali, per diverse finalità legate soprattutto al decoro edilizio e urbanistico.

Le distanze in caso di costruzione sul confine

Il proprietario che costruisce per primo può farlo anche sul confine, osservando i limiti previsti per l’apertura di finestre ed eventuali prescrizioni dei regolamenti comunali circa la distanza minima dal confine.

In questo caso, il proprietario del terreno confinante che voglia successivamente costruire ha due possibilità:

  • potrà costruire in aderenza, ma senza appoggiare la propria costruzione a quella preesistente;
  • oppure potrà arretrare la costruzione dal confine all’interno del proprio terreno, fino alla distanza prevista.

Potrà anche decidere di costruire in appoggio, pagando la metà del valore del muro, o della parte di muro utilizzata per l’appoggio, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. In tal modo, il muro diventa di proprietà comune, anche contro la volontà del proprietario originario (comunione forzosa del muro).

A tal proposito, si ha costruzione in aderenza quando la nuova opera è autonoma, dal punto di vista strutturale, rispetto a quella preesistente, nel senso che il perimetro o la demolizione dell’una non incide sull’integrità dell’altra; al contrario, si ha costruzione in appoggio quando tale autonomia non sussiste e la costruzione scarica sul muro del vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso.

Distanza dal confine minore di un metro e mezzo

Nel caso in cui il primo proprietario (il cosiddetto preveniente) costruisca non sul confine, ma a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo, il vicino che voglia successivamente costruire (il cosiddetto prevenuto) ha due possibilità:

  • arretrare la costruzione all’interno del proprio fondo fino alla distanza prevista;
  • chiedere la comunione forzosa del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso, pagando, oltre alla metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica.

In questo ultimo caso, chi costruisce per primo ha comunque la possibilità di impedire l’occupazione del suo suolo portando la costruzione al confine o arretrandola fino alla metà della distanza prevista.

Ecco perché chi intende chiedere la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario che ha costruito per primo se preferisce portare il muro a confine o procedere alla sua demolizione.

In tal modo, in sostanza, la legge attribuisce al proprietario che costruisce per primo il potere di determinare in concreto l’arretramento del vicino rispetto al confine. Un diritto che può essere arginato dal regolamento comunale edilizio nel caso (assai frequente) in cui questi fissi una distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine.

Il muro di cinta e il muro isolato

Non sono soggetti alla disciplina delle distanze legali il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia altezza superiore a 3 metri, nonché le costruzioni che confinano con piazze o vie pubbliche.

Quando si verifica una violazione delle distanze legali, il proprietario del fondo confinante ha 2 rimedi (oltre a quanto già detto in tema di comunione forzosa del muro):

  • può chiedere la riduzione in pristino, cioè la rimozione di quanto realizzato,
  • e il risarcimento del danno.

Come si accennava, tuttavia, le leggi speciali e i regolamenti edilizi spesso sottopongono le costruzioni ad altri limiti e regole oltre a quelli sulle distanze (per esempio, altezza massima degli edifici, forma e materiali dei tetti, ecc.): qui, in caso di violazione, si producono prima di tutto conseguenze di carattere amministrativo, cui può seguire la richiesta di risarcimento danni da parte di chi risulta danneggiato, ma non anche la riduzione in pristino, salva diversa disposizione di legge o regolamento.

FONTE: www.immobiliare.it

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