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Niente cani in condominio se tutti sono d’accordo

Solo il regolamento condominiale contrattuale può vietare di tenere animali domestici in casa

Noi e il Condominio

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Il Condominio può proibire di tenere cani in casa con il consenso unanime di tutti i comproprietari. È vero che l’art. 1138 del codice civile dispone che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Tuttavia, tale disposizione si applica solo al regolamento condominiale approvato dall’assemblea con la maggioranze previste dall’art. 1137 c.c. Pertanto, niente cani in condominio se tutti sono d’accordo: è legittimo il divieto di tenere animali domestici in casa se previsto da un regolamento condominiale di natura contrattuale, cioè approvato o accettato da tutti i condomini.

È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Lecce n. 2549 del 15 settembre 2022.

Il fatto

La vicenda decisa dal tribunale salentino aveva ad oggetto la domanda di annullamento della delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva individuato un’area del cortile comune da destinare allo stazionamento dei cani. Secondo la condomina ricorrente, l’assemblea avrebbe modificando il regolamento condominiale senza il consenso unanime dei condomini, bensì a maggioranza, violando peraltro l’art. 4 del regolamento medesimo, che prevede il divieto di tenere animali domestici. L’avvocato del condominio sostiene, al contrario, la piena legittimità della delibera impugnata. Secondo il legale, il regolamento in questione ha natura assembleare e non contrattuale, quindi può essere modificato a maggioranza. Richiama inoltre l’art. 1138 c.c., secondo cui il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

Il Tribunale di Lecce ha accolto la domanda della condomina.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

La soluzione della controversia passa dalla distinzione tra regolamento di condominio assembleare e regolamento contrattuale.

Il regolamento assembleare è quello adottato dall’assemblea dei condomini, per disciplinare le una delle materie indicate nel primo comma dell’art. 1138 c.c.: uso delle cose comuni, ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, tutela del decoro dell’edificio, amministrazione condominiale.

Se l’assemblea intende regolamentare materia diverse, che non riguardano la gestione delle cose comuni ma diritti disponibili dei singoli, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Si parla appunto di regolamento (o clausole del regolamento) di natura contrattuale. Queste regole devono essere approvato, e possono essere modificate, solo all’unanimità.

Niente cani in condominio se tutti sono d’accordo

Detto in parole povere: con il consenso di tutti si può vietare di tenere animali in casa.

È vero – si legge nella sentenza in commento – che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. recita “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Tuttavia,  tale prescrizione deve riferirsi al solo regolamento assembleare, approvato dall’assemblea a maggioranza prevista dall’art. 1137 c.c., quale disciplina d’uso delle cose comuni.

Nel caso di specie, il divieto di tenere animali domestici è previsto da un regolamento contrattuale, sottoscritto da tutti i condomini. Ciò significa che ciascuno dei comproprietari, trattandosi di un diritto disponibile, ha legittimamente rinunciato al diritto di possedere animali domestici, tra cui i cani, nella propria porzione di proprietà esclusiva.

Divieto valido se previsto dal regolamento contrattuale

Nel caso in esame, il quinto punto dell’ordine del giorno approvato a maggioranza con la deliberazione impugnata – nella parte in cui individua una zona del cortile da destinare ad area cani a spese di ciascun proprietario – seppure non contenga espressamente una modifica del regolamento contrattuale, tuttavia appare senza dubbio assunta in violazione dell’art. 4 del regolamento stesso. Quindi ha ragione la condomina. Le delibera impugnata è illegittima. Infatti, presuppone che i condomini “proprietari dei cani” possano tenere cani presso le proprie unità abitative o nel cortile comune, mentre invece il regolamento contrattuale vieta espressamente tale possibilità.

Giuseppe Nuzzo

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