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I pannelli frangisole sono beni comuni

I bries-soleil sui balconi incidono sull’aspetto archiettonico dell’edificio condominiale

Noi e il Condominio

di Giuseppe Nuzzo (avvocato) – Condominioweb.com

Il fatto. Alcuni condomini impugnavano la delibera con la quale l’assemblea aveva posto a carico di tutti i condomini le spese per la riparazione dei frangisole insistenti sui balconi di proprietà esclusiva.
Secondo i ricorrenti, tali strutture non erano parti comuni in quanto parte integrante dei balconi esclusivi. Chiedevano dunque, oltre all’annullamento della delibera, la restituzione delle spese già pagate.

Disattendendo l’esito della consulenza tecnica d’ufficio, volta ad individuare la funzione del frangisole, il Tribunale di Roma, con sentenza 19 settembre 2019, n. 17785, ha rigettato la domanda.

La questione. La sentenza in commento riguarda l’imputabilità delle spese relative alla manutenzione di pannelli frangisole collocati su alcuni balconi di proprietà esclusiva già in fase di edificazione dello stabile, che si innestano nella facciata condominiale diventandone parte integrante. Nel dirimere la controversia, il giudice si sofferma sulla nozione comune di decoro architettonico per poi stabilire la titolarità (esclusiva o comune) dei c.d. bries-soleil.

Balconi aggettanti e balconi incassati. La giurisprudenza, come noto, distingue tra balconi aggettanti, che sono di proprietà esclusiva poiché costituiscono una sorta di prolungamento del’appartamento dal quale vi si accede (Cass. civ. 14 dicembre 2017, n. 30071), e balconi incassati, la cui soletta è in comproprietà tra i proprietari degli appartamenti siti al piano superiore ed inferiore, rispetto ai quali svolge la funzione di piano di calpestio e di copertura (Cass. civ. 17 luglio 2007, n. 15913).

Su tali strutture, poi, si vanno ad inserire tutta una serie di elementi di carattere complementare (frontalini, fasce marcapiano, parapetti, ringhiere, ecc.) la cui natura, condominiale o meno, è determinata anche dal grado di incidenza degli stessi sul decoro architettonico dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568).

I frangisole (c.d. bries soleil). Tra tali strutture complementari si collocano anche i frangisole. Nel caso in esame l’individuazione del regime giuridico cui assoggettare i frangisole posti sui balconi esclusivi non poteva che essere connessa alla funzione dagli stessi svolta ed il cui accertamento è stato demandato dal primo giudice al parere del consulente tecnico.

Il concetto di decoro. Il ragionamento del tribunale parte della nozione di decoro architettonico, rappresentato dall’insieme di linee e motivi architettonici ed ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti di un edificio, imprimendo alle varie parti dello stesso una certa dignità e pregio.

L’aspetto architettonico, si afferma, è figlio di colui che ha costruito l’edificio e di colui che lo ha progettato, ma una volta ultimata la costruzione diventa un bene collettivo, destinato a valorizzare sia le proprietà individuali, sia quelle comuni (Cass. civ., 13 luglio 1965, n. 1472).

Tale concetto di estetica è stato, quindi, trasposto nel caso concreto ed il Tribunale, sulla scorta della documentazione fotografica in atti, non ha concordato su quanto affermato dal CTU, secondo il quale l’unica finalità dei pannelli frangisole non poteva essere che quella di schermare l’irraggiamento solare ed impedire il surriscaldamento dei locali interni ai sei appartamenti che ne erano dotati, rispetto ad altri e su di un solo fronte, di tali strutture. Ciò in quanto i frangisole, anche se privi di un intrinseco pregio estetico ed anche se a prevalente beneficio dei condomini che occupano i corrispondenti appartamenti, concorrono, sino dall’origine, a definire la fisionomia dell’edificio, progettato e costruito con tali caratteristiche.

Per il tribunale, dunque, si tratta di strutture comuni a tutti i condomini.

Il principio. La presenza di frangisole (c.d. bries soleil) su di un solo prospetto dell’edificio non esclude che essi concorrano a determinare le linee essenziali del fabbricato ed un’uniformità di linee e stile. Il concetto di decoro architettonico delineato dalla giurisprudenza, infatti, non deve essere necessariamente, e solo, valutato in relazione all’intero edificio ed a tutte le sue componenti, ma anche in relazione a singole parti dell’immobile ed a singoli prospetti, né si richiede la presenza di decori e fregi di particolare pregio.


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