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La cantina può essere trasformata in abitazione se il regolamento non lo vieta

Noi e il Condominio

 

La cantina può essere trasformata in abitazione se il regolamento condominiale contrattuale vieta unicamente la trasformazione del locale in ambulatori medici e veterinari, locali di ristorazione e bar.

Lo ha stabilirlo è la quinta sezione civile del Tribunale di Roma con la sentenza 8244/17, pubblicata il 24 aprile 2017.Il Giudice capitolino ha accolto solo in parte la domanda del condomino, ordinando solo la rimozione dei lavori che avevano coinvolto le parti comuni.

Il fatto – Un condomino citava in giudizio il proprietario di una cantina, chiedendo la rimozione degli interventi realizzati da quest’ultimo (realizzazione di uno scarico, un intervento sui muri portanti, la sostituzione di una porta d’ingresso e la modifica dell’areazione del piano) con i quali aveva in pratica trasformato l’immobile cantinato in un vero e proprio appartamento abitabile. Tali opere, secondo l’attore, andavano eliminate perché arrecavano danni alle parti comuni del fabbricato, pregiudicando in particolare il decoro architettonico dell’edificio con conseguente diminuzione del valore patrimoniale. Inoltre, tali opere risultavano contrarie al regolamento di condominio, che disciplina l’uso delle parti comuni, vietando la trasformazione della cantina ad altre destinazioni.

Secondo il Tribunale le clausole regolamentari che limitano i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o su quelle comuni sono validamente opponibili ai singoli proprietari solo se contenute in un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condomini. Invece, le norme del regolamento si limitano a disciplinare l’uso delle cose comuni, sono in ogni caso opponibili, anche se non accettate da tutti, “in quanto hanno mero valore regolamentare sì che possono fra l’altro essere modificate secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c.”

Con specifico riferimento alle clausole del regolamento contrattuale che limitano i diritti esclusivi dei condomini, per essere efficaci il regolamento “deve essere accettato ovvero deve essere opponibile cioè, stante la mancata attuazione della norma che prevedeva l’istituzione nel registro di cui all’articolo 1129 c.c. ultimo comma, deve essere trascritto ex articolo 2643 numeri 1, 3 e 4 c.c. presso la conservatoria dei registri immobiliari, trascrizione che integra una pubblicità dichiarativa che consente ai terzi di conoscere gli oneri reali/servitù reciproche poste a carico degli immobili dal regolamento”.

Nel caso in esame, il regolamento contrattuale – accettato anche dal condomino proprietario della cantina – dispone che i locali al piano terra e le cantine di pertinenze possono essere destinate a magazzini e negozi, con espresso divieto di trasformarli in ambulatori medici e veterinari, locali di ristorazione e barNessun divieto specifico ed espresso è invece previsto per la trasformazione in abitazione, con la conseguenza che gli interventi realizzati dal proprietario della cantina sono leciti, ad eccezioni di quelli che incidono negativamente sulle parti comuni e sul decorso architettonico dell’edificio, che, invece, vanno rimossi.

Avv. Giuseppe Nuzzo – condominioweb


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