Bombe d’acqua, chi risarcisce i danni per le infiltrazioni dal tetto comune?

Il condominio deve risarcire il proprietario dell’appartamento per i danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto condominiale, nonostante la “bomba d’acqua” che si è abbattuta sulla città.

Noi e il Condominio

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Il condominio deve risarcire il proprietario dell’appartamento per i danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto condominiale, nonostante la “bomba d’acqua” che si è abbattuta sulla città.

In nessun caso le precipitazioni atmosferiche, per quanto di rilevante entità, possono essere considerate un evento eccezionale che integra il caso fortuito, esonerando il condominio “custode” dal pagamento dei danni.

Così ha stabilito il  Tribunale di Napoli che, con sentenza n. 7535 del 28 luglio 2022, ha accolto la domanda risarcitoria proposta dal singolo condomino. Respinte le difese del Condominio: la pioggia intensa non esclude automaticamente la responsabilità da mancata custodia.

Danni da pioggia intensa: le responsabilità condominiali

Il proprietario di un appartamento all’interno di un edificio condominiale citava in giudizio il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti nella propria abitazione, a causa di una copiosa infiltrazione d’acqua preveniente dal terrazzo condominiale.

In primo grado, il giudice di pace negava il risarcimento. Riteneva, infatti, che le infiltrazioni erano state causate da una forte pioggia abbattutasi sulla zona qualche mese prima.

Un evento d’intensità tale da integrare, secondo il giudice di pace, il caso fortuito, liberando il Condominio da ogni responsabilità.

Il proprietario ha impugnato la decisione. Insiste nel sostenere che, avendo provato che il danno era prevedibile (in quanto successivo alla segnalazione fatta dallo stesso proprietario al condominio in merito alla cattiva pendenza delle acque di scolo sul terrazzo condominiale) la “bomba d’acqua” non poteva integrare gli estremi del caso fortuito.

Cose in custodia e danno

La questione va inquadrata nell’ambito della responsabilità da mancata custodia, disciplinata dall’art. 2051 del codice civile.

Come noto, il condominio è il “custode” delle parti comuni. Come tale, risponde degli eventuali danni causati dalle parti stesse a cose o persone. Si tratta di una forma di “responsabilità oggettiva”, basata sul collegamento causa-effetto tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, a prescindere dal comportamento del custode (Cass. Civ. Sezioni Unite n. 12019/1991).

Nello specifico, la responsabilità del custode si presume quando sussistono due condizioni:

  • l’esistenza di un rapporto di custodia, ossia di una relazione tra la cosa e colui il quale ha l’effettivo potere sulla stessa;
  • il fatto che il danno lamentato sia provocato dalla cosa in custodia.

La responsabilità di cui parliamo, in ultima analisi, si basa sulla relazione tra cosa e custode, e prescinde totalmente dal comportamento del custode stesso, cui viene imputata per il solo fatto di essere in relazione privilegiata con la cosa.

Caso fortuito

La responsabilità del custode è esclusa solo da caso fortuito. Si tratta di un evento esterno alla sfera di controllo del custode e, dunque, imprevedibile, che può essere rappresentato anche da un comportamento colpevole, imprudente e negligente, dello stesso danneggiato.

La prova liberatoria caso fortuito grava sul soggetto custode.

Bombe d’acqua

Nel caso in esame, si tratta di stabilire se la pioggia di forte intensità possa configurare il “caso fortuito”, ossia un evento imprevedibile ed inevitabile tale da liberare il custode (nel nostro caso, il Condominio) da responsabilità per i danni arrecati dalla cosa in custodia (il terrazzo condominiale con funzione di copertura dell’appartamento).

La decisione del tribunale

Nella fattispecie specifica, il Tribunale ha negato la sussistenza del caso fortuito.

Alla luce delle fotografie prodotte e delle dichiarazioni dei testimoni – si legge nella sentenza – risultano provati i danni da infiltrazioni di cui si chiede il risarcimento.

Infiltrazioni che, peraltro, il Condominio non ha mai negato.

Il Condominio ha solo sostenuto che la causa di quei danni non era la “mancata custodia” del tetto, bensì la bomba d’acqua abbattutasi sulla città nei mesi precedenti. Un evento eccezionale ed imprevedibile che –  secondo il Condominio – escluderebbe la responsabile per mancata custodia ex art. 2051 c.c., integrando le forti piogge gli estremi del caso fortuito.

Una tesi smentita dal Tribunale di Napoli, secondo il quale: “in nessun caso precipitazioni atmosferiche, pur di rilevante entità, possono essere considerate alla stregua di un evento eccezionale e imprevedibile, tale da escludere le responsabilità da custodia gravante dal soggetto che si trovi nella possibilità di esercitare un effettivo potere di controllo su un bene”.

Da qui la decisione del tribunale. Domanda di risarcimento accolta, e Condominio condannato a pagare 2mila euro di danni, più spese legali per altri 2mila euro circa.

FONTE: www.immobiliare.it

Autore: avv. Giuseppe Donato Nuzzo

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