Fabbricato di nuova costruzione senza agibilità: niente riduzione IMU

Escluse dal beneficio le unità immobiliari per le quali devono ancora essere emessi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di agibilità/abitabilità (Cassazione civile, ordinanza n. 1955/2024)

Noi e il Condominio

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I nuovi fabbricati, che non hanno ancora l’agibilità, non possono considerarsi “inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati” ai sensi dell’articolo 8 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504; pertanto, non possono beneficiare della riduzione al 50% della base imponibile IMU prevista dalla disposizione stessa.

Infatti, possono rientrare nella riduzione anzidetta esclusivamente gli immobili per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, vale a dire gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria. Sono escluse, dunque, le unità ultimate di nuova costruzione, per le quali devono ancora essere emessi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di agibilità/abitabilità.

È questo il principio affermato dalla Sezione Tributaria della Corte di Cassazione con la sentenza 18 gennaio 2024, n. 1955.

1. Il fatto

La vicenda decisa dalla suprema Corte trae origine dal ricorso proposto da una società di costruzioni contro un avviso di accertamento IMU.

Secondo la ricorrente, il Comune aveva erroneamente escluso la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della riduzione d’imposta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, prevista dall’articolo 8, comma 1, del Decreto legislativo n. 504/1992, nonostante l’ente locale fosse a conoscenza, con riguardo agli immobili tassati, del mancato rilascio, da parte del medesimo Ente territoriale, delle concessioni edilizie in sanatoria.

Circostanza, questa, che aveva impedito di ottenere il relativo certificato di agibilità/abitabilità, ed aveva precluso alla Società la vendita degli immobili.

Il ricorso è stato però rigettato dalle commissioni tributarie di primo e di secondo grado. Decisione confermata anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza in commento.

2. Riduzione al 50% della base imponibile

In premessa, la suprema Corte ricorda che, ai sensi del citato articolo 8, la base imponibile dell’imposta municipale propria, costituita dal valore dell’immobile, è ridotta del 50 per cento, tra gli altri casi “… per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni”.

Ai fini della predetta riduzione, l’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con

perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del d.P.R. n. 445/2000.

3. Fabbricati inagibili e inabitabili

In linea con i principi già espressi da tempo in materia, la Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini dell’applicazione della riduzione in esame, devono considerarsi inagibili o inabitabili, e di fatto non utilizzati, i fabbricati per i quali vengano a mancare i requisiti di cui all’articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (T.U. Edilizia); nello specifico, gli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (“obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche“), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria.

4. I principi stabiliti dalla Corte

Partendo dal presupposto che in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione (e quindi non c’è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati), la Corte ha chiarito quanto segue:

  1. il certificato di abitabilità dell’immobile non attesta alcuna agibilità dello stesso, ma la sola idoneità igienico -sanitaria del manufatto atta a consentirne l’uso, sicché l’eventuale mancanza del certificato di abitabilità non incide sulla esistenza dell’immobile (in particolare, ai fini fiscali);
  2. l’iscrizione nel catasto edilizio dell’unità immobiliare costituisce di per sé presupposto sufficiente perché l’unità sia considerata fabbricato e, di conseguenza, assoggettabile all’imposta prevista, laddove per i fabbricati di nuova costruzione (come nel caso in esame) i criteri alternativi dell’ultimazione dei lavori o di utilizzazione del fabbricato assumono rilievo solo per l’ipotesi in cui il fabbricato di nuova costruzione non sia ancora iscritto in catasto ;
  3. d’altra parte, l’inagibilità (che consente la riduzione d’imposta) è correlata alla temporanea impossibilita di utilizzo dell’immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità, che non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta.

5. La decisione

Nel caso di specie non si è trattato di immobili in stato di sopravvenuta inagibilità o inabitabilità, bensì di unità ultimate di nuova costruzione, per le quali dovevano ancora essere emessi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di abitabilità. Pertanto, è stata correttamente esclusa l’applicazione della riduzione al 50% dell’imponibile IMU ex art. 8 del D.lgs. n. 504/1992.

A parte la mancanza di accertamenti tecnici che comprovino lo stato di fatiscenza affermato dalla società ricorrente, la Cassazione sottolinea come, nella vicenda in esame, “non vengono in considerazione immobili inagibili o inabitabili, ma piuttosto unità immobiliari di fatto ultimate per le quali devono ancora essere messi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di abitabilità“.

6. Il principio di diritto

La Corte ha dunque ribadito che la riduzione dell’imponibile IMU, prevista dall’art. 8 del D.lgs. n. 504/1992, può trovare applicazione esclusivamente con riferimento agli immobili che presentino un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione a causa dell’obsolescenza o cattiva manutenzione dello stesso o della presenza di carenze intrinseche), non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria.

Giuseppe Donato Nuzzo

FONTE: www.altalex.it

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