Di norma, il sottotetto è un vano non destinato all’uso abitativo, con funzioni di protezione dei piani sottostanti. A determinate condizioni può essere trasformato in un vano abitabile, aumentando altezze e volumi. Le regole da osservare cambiano però da Regione a Regione. Inoltre, le normative di alcune Regioni riservano ai singoli Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto. Vediamo quali sono i principali aspetti da prendere in considerazione per trasformare la soffitta in una comoda mansarda senza commettere abusi edilizi.
Cos’è il sottotetto?
Il sottotetto è in genere quell’ambiente ricavato sotto il tetto con la funzione principale di difendere le stanze dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità. Un locale limitato in alto dalla struttura del tetto ed in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti dell’ultimo piano.
Per le sue caratteristiche, il sottotetto, di norma, non è destinato ad usi abitativi; costituisce invece un volume tecnico che può essere utilizzato come deposito, oppure come locale per collocare impianti di servizio (centrali termiche, macchine ascensore, ecc.).
Negli edifici condominiali, l’articolo 1117 del Codice civile ricomprende espressamente i sottotetti tra le parti comuni, se non risulta il contrario dal titolo.
Quando è abitabile e quando non lo è?
In passato, i locali sottotetto non destavano particolare interesse. Erano spesso considerati dei “locali di servizio” o dei “volumi tecnici”. Negli ultimi anni la situazione è cambiata. Sempre più di frequente le vecchie soffitte vengono sfruttate con soppalchi e i sottotetti diventando confortevoli mansarde.
In effetti, il proprietario del sottotetto può trasformare tale locale in unità abitabile, ove la legislazione regionale autorizzi tale modificazione di destinazione d’uso, acquisendo le necessarie autorizzazioni.
Molte regioni hanno legiferato in tema di trasformazioni dei sottotetti. Pertanto, è sempre necessario consultare queste normative per verificare se ci sono limiti o divieti mutamento da uso non abitativo del sottotetto a uso abitativo.
Su questo punto, i giudici hanno stabilito che la modifica della destinazione d’uso del locale sottotetto in vano abitabile non può considerarsi un intervento di manutenzione ordinaria. Si tratta, invece, di un intervento di ristrutturazione edilizia, per il quale occorre ottenere il necessario titolo edilizio. Inoltre, tali interventi necessitano di una preventiva valutazione di sicurezza. Perciò, senza le necessarie autorizzazioni, rilasciate dagli organi competenti, i lavori di trasformazioni non possono essere avviati (Cassazione civile, n. 1542/2015 e n. 36563/2016).
Attenzione alle norme regionali!
Le possibilità, le condizioni, i limiti rispetto alla trasformazione delle soffitte in mansarde abitabili possono cambiare da Regione a Regione. Facciamo una piccola panoramica delle principali caratteristiche comuni.
Tutte le Regioni richiedono per i sottotetti altezze medie inferiori ai 270 cm regolari, ma con differenze sostanziali. L’altezza media più comune per i locali abitabili è di 240 cm. In alcuni casi, per i locali di servizio, bagni, corridoi, viene ulteriormente abbassata di 10 cm.
Molte Regioni permettono un’ulteriore riduzione dell’altezza (in genere di 20 cm), ad esempio nei Comuni classificati come montani o semi-montani, o al di sopra di una certa altitudine. Alcune leggi regionali prevedono che gli spazi al di sotto di un’altezza minima, se non sono posti in corrispondenza di fonti di luce, devono essere chiusi con muri o mobili.
Tutte le Regioni prevedono la possibilità di aprire finestre e lucernai per illuminare i locali con luce solare (ma in alcuni casi sotto particolari prescrizioni o con l’esclusione di alcune zone del territorio). Il rapporto aero-illuminante (cioè il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento) stabilito per Legge a livello nazionale è 1/8; ma in molte Regioni si arriva fino a 1/16.
In quasi la metà delle Regioni non è permesso alzare la quota del colmo o modificare la pendenza del tetto per ottenere le altezze medie e minime richieste.
Altre Regioni consentono di elevare il tetto, ma a precise condizioni. In alcuni casi, è esclusa la possibilità di innalzare il tetto solo in alcune zone: ad esempio, nei centri storici.
Per recuperare in altezza non c’è solo la possibilità di innalzare il tetto
Lo stesso risultato si può ottenere anche abbassando il solaio del sottotetto, ma solo se quest’operazione non riduce l’altezza dell’ultimo piano inferiore a quella standard. Anche qui vanno verificate le diverse regole locali.
Prima di iniziare qualsiasi intervento di recupero di un sottotetto è opportuno rivolgersi al Comune di competenza per verificare tutte le norme vigenti. Alcune Regioni riservano infatti ai singoli Comuni la possibilità di decidere quali lavori si possono fare su un sottotetto.
Abusi edilizi
Come si diceva all’inizio, di regola il sottotetto è un locale non è abitabile. Questo significa che qualunque intervento che modifica destinazione (ad esempio, da deposito o lavanderia ad abitazione con camera da letto, cucina o bagno), senza accatastamento e senza cambiamento di destinazione d’uso, è da considerarsi abusivo.
È importante che stipula dell’atto di compravendita sia rispettata la destinazione d’uso attuale del sottotetto. Se il sottotetto non è accatastato, è opportuno affidarsi a un tecnico, che potrà verificare, tra l’altro, se vi sono degli abusi in funzione della destinazione d’uso e secondo il progetto già autorizzato. Tra le verifiche principali da fare, il professionista:
- analizza il regolamento urbanistico comunale su altezze e destinazioni d’uso dei sottotetti;
- compie il rilievo del sottotetto, verificando se le misure attuali corrispondono a quanto dichiarato nei documenti depositati in Comune (quindi se vi è la presenza di un abuso da ripristinare, e se le caratteristiche sono tali da renderlo abitabile);
- accerta se è possibile aumentare la volumetria totale della casa per rendere abitabile il sottotetto;
- provvede all’accatastamento.
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