Rubrica NOI e il CONDOMINIO
a cura di avv. Giuseppe Nuzzo
Niente casa di riposo per anziani nel condominio se il regolamento contrattuale vieta di adibire gli appartamenti a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni o locande. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11609 del 14 maggio 2018.
Gli Ermellini hanno confermato la decisione dei giudici di merito. Le comunità alloggio per anziani, pur richiedendo gli stessi requisiti degli alloggi per civile abitazione, tuttavia si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socioassistenziali ad erogano prestazioni di carattere alberghiero.
Il caso. Il Condominio, in persona dell’amministratore, agiva contro il titolare di una società cooperativa chiedendo la cessazione dell’attività di comunità di alloggio per anziani svolta dalla stessa cooperativa in alcune unità immobiliari site nell’edificio condominiale, in quanto contrastante con l’articolo 32 del regolamento condominiale, di natura contrattuale.
Tale articolo contempla, tra l’altro, l’obbligo di destinare gli appartamenti “ad uso di civile abitazione o di studi o uffici professionali privati, nonché il divieto di adibire gli stessi a stanze ammobiliate d’affitto, pensioni o locande”.
Sia il Tribunale che la Corte d’appello di Catania davano ragione al Condominio: l’attività di accoglienza per anziani configura una struttura ricettiva socio assistenziale qualificabile come di tipo residenziale (e non di civile abitazione), ovvero di un “pensionato”. Dunque, contrasta con il regolamento e va subito interrotta.
Il titolare della cooperativa proponeva allora ricorso in Cassazione. A suo parere, i giudici sbagliano, perché interpretano il regolamento in via analogia o estensiva, finendo per vietare l’attività di comunità di alloggio per anziani, espressamente prevista dalla normativa regionale siciliana.
Invece per gli Ermellini il ragionamento è corretto: il centro anziani va chiuso perché incompatibile con il divieto stabilito nel regolamento di condominio.
Il ricorrente aveva evidenziato come le comunità alloggio per anziani debbano possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggio destinati a civile abitazione, destinazione consentita dal regolamento. Considerazione esatta, ma per la Cassazione le medesime comunità alloggio “si connotano anche come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socioassistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero”, vietate, nella fattispecie, dal regolamento contrattuale.
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