L’amministratore uscente, condannato per la gestione “approssimativa” del condominio, deve non solo coprire di tasca propria il buco lasciato nelle casse dell’ente di gestione, ma anche pagare il compenso al nuovo amministratore per l’attività che quest’ultimo ha dovuto svolgere per mettere ordine nei conti condominiali.
È quanto emerge dalla sentenza della quinta sezione civile del Tribunale di Roma n. 6591 del 3 aprile 2017, che ha condannato l’ex amministratore negligente a restituire al condominio oltre 54.000 euro più 8000 di spese processuali.
Nel caso di specie, in particolare, il Condominio aveva citato l’ex amministratore per la restituzione di un ammanco di cassa di diverse decine di migliaia di euro, somme percepite dall’amministratore uscente nel corso degli anni di sua gestione condominiale per pagare i terzi fornitori e mai contabilizzati. Per far fronte a tale situazione, il Condominio era stato costretto anche a deliberare la costituzione di un fondo speciale per pagare i creditori. Tra le altre incongruenze contabili, era emerso anche che il vecchio amministratore aveva omesso di versare i contributi assistenziali e previdenziali del portiere dello stabile, pure addebitati ai condomini.
A fare chiarezza nei conti disastrati del Condominio era stato il nuovo amministratore, a cui l’assemblea dei condomini aveva riconosciuto un compenso di 5000 euro per la poderosa opera svolta in luogo del vecchio amministratore. Compenso anch’esso ricompreso nella richiesta di restituzione, insieme alla contestazione dei compensi pretesi dall’amministratore uscente per gli anni di gestione condominiale. In totale, il credito vantato dal Condominio ammontava a circa 62.000 euro.
Il vecchio amministratore si era costituito in giudizio contestando le richieste del Condominio e, anzi, chiedendo in via riconvenzionale il pagamento dei propri compensi.
Il Tribunale di Roma ha condannato l’amministratore uscente, pur diminuendo il risarcimento dovuto rispetto a quanto richiesto dal Condominio.
Rileva il Giudice che il mancato versamento dei contributi previdenziali per il custode de fabbricato dal 2007 al 2011, la mancata rendicontazione di tre esercizi ordinari, nonché quella relativa a lavori vari, il passaggio di consegne non puntuale della documentazione e l’evidente ammanco di cassa, sono tutti elementi che rilevano una gestione del condominio da parte del vecchio amministratore “quantomeno approssimativa”.
Pertanto, all’ex amministratore vanno riconosciuti i soli compensi per le prestazioni rese negli ultimi tre anni della propria gestione, con esclusione di un compenso extra per le gestioni straordinarie, in quanto – sottolinea il tribunale – tra le parti non è mai intervenuta una specifica pattuizione al riguardo.
Scomputate tali somme, il credito che l’ex amministratore dovrà restituire al condominio è, come detto, di circa 54.000 euro. Non si tratta invero di un’eccezione di compensazione in senso tecnico e giuridico, tiene a precisare il Tribunale. Le norme ex artt. 1241 c.c. e seguenti, infatti, postulano l’autonomia dei rapporti e non si applicano quando, come nel caso di specie, crediti e debiti delle parti trovano origine in un unico rapporto.
All’ex amministratore non resta che pagare, anche le spese processuali.
avv. Giuseppe Nuzzo
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