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Cosa fare se l’edificio condominiale necessita di lavori urgenti?

Noi e il Condominio

Rubrica NOI e il CONDOMINIO

di Giuseppe Nuzzo (avvocato)

L’argomento è stato affrontato da una recente sentenza del Tribunale di Nola del 4 maggio 2018, che ha portato alla condanna dei singoli condomini, pro quota, al rimborso delle spese sostenute dal Comune per i lavori di consolidamento dell’edificio condominiale, disposti dal Sindaco con propria ordinanza.

Lavori urgenti. L’art. 1135 del codice civile attribuisce all’amministratore un potere di intervento per lavori urgenti, anche senza il previo consenso dell’assemblea. Egli può ordinare i lavori di manutenzione straordinaria indifferibili e urgenti, dandone comunicazione ai condomini nella prima assemblea utile. Ne consegue che l’amministratore non può autorizzare, senza il consenso dell’assemblea, lavori per i quali non riesca a dimostrare l’urgenza. Il rischio, altrimenti, è di dover rimetterci i soldi di tasca propria. I lavori urgenti possono essere eseguiti anche a spese di ogni singolo condomino quando né l’amministratore, né l’assemblea vi provvedono. Il singolo proprietario può (non è obbligato a farlo) anticipare i costi dei lavori e, poi, chiedere il rimborso all’assemblea e all’amministratore.

Che succede se nessuno (amministratore, assemblea, singoli proprietari) si attiva? In questi casi, la soluzione potrebbe arrivare dall’esterno. Infatti, il Sindaco ha il potere di ordinare tutte le misure necessarie a prevenire ed a eliminare i gravi pericoli che minacciano l’incolumità pubblica e la sicurezza urbana. Pertanto, può imporre al Condominio, con propria ordinanza, l’esecuzione di lavori urgenti, a tutela della pubblica e privata incolumità. Il singolo condomino o lo stesso amministratore possono rivolgersi al Sindaco affinché emetta l’ordinanza con cui ordina al condominio l’esecuzione dei lavori.

Che succede se il condominio non si adegua all’ordinanza del Sindaco? È esattamente quello che è successo nella vicenda decisa dal Tribunale di Nola. In questi casi, se l’edificio pericolante costituisce un serio pericolo per l’incolumità pubblica, è lo stesso Sindaco che può provvedere ad avviare i lavori. Le spese saranno anticipate dal Comune, che poi potrà rivalersi nei confronti del condominio.

Nel caso di specie, il giudice ha accolto la domanda avanzata dal Comune e condannato il Condominio al rimborso delle spese sostenute dall’ente locale per la realizzazione delle opere di consolidamento dello stabile.

Si legge, tra l’altro, nella sentenza: “una volta accertata l’inottemperanza da parte del destinatario dell’ordinanza, il Comune ben potrà provvedere d’ufficio all’esecuzione delle opere che risulteranno necessarie, salvo il diritto di rivalersi sul soggetto inadempiente mediante le diverse procedure previste dalla legge, quali il procedimento per decreto ingiuntivo o quello previsto per la riscossione delle entrate degli enti locali (avvio dell’esecuzione esattoriale a mezzo dell’agente della riscossione)”La spesa, secondo il tribunale, non può che gravare sul condominio, “imputandosi ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1123 c.c., come sostenuto dal recente orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di obbligazioni assunte nell’interesse del condominio”.


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