Avv. Giuseppe Nuzzo (www.condominioweb.com)
Il fatto. Un mediatore immobiliare citava in giudizio l’acquirente di un immobile per ottenere il pagamento di circa 19700 euro a titolo di provvigioni per l’attività di mediazione svolta nell’interesse della convenuta, in relazione all’acquisto della nuova casa.
Il Tribunale riteneva che il contratto di opzione sottoscritto nel 2004 tra il venditore e ed il marito della convenuta, costituisse in astratto titolo sufficiente a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. Tuttavia, nel caso concreto non poteva condurre alla condanna al pagamento della provvigione, posto che l’intervento del mediatore nella trattativa negoziale era avvenuto solo nel 2005, e quindi in epoca successiva alla firma del predetto contratto di opzione.
Il Tribunale rigettava la domanda; decisione ribaltata dalla Corte d’appello di Milano, che condannava l’acquirente al pagamento della provvigione più le spese processuali.
La Corte di Cassazione, sentenza n. 30083 del 19 novembre 2019, ha confermato la decisione d’appello.
Patto d’opzione. Secondo un primo orientamento, la stipula di un patto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra rimanga libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione.
Alla luce dei più recenti approdi interpretativi in tema di contratto preliminare, tuttavia, la Corte di cassazione ritiene superata la ricostruzione in termini di contratto di opzione del negozio giuridico costituito dalla sottoscrizione della proposta di acquisto, poi accettata dal
promittente venditore.
Preliminare di preliminare. Occorre piuttosto distinguere se, in concreto, le parti abbiano inteso, con la proposta e la successiva accettazione, avviare un procedimento negoziale multifase, articolato in un cd. preliminare di preliminare, costituito mediante l’accettazione della proposta, in un successivo contratto preliminare e poi in un rogito definitivo di compravendita, ovvero dar vita più semplicemente ad un tradizionale procedimento bifase, articolato in un accordo ad effetti preliminari e in un successivo contratto definitivo.
Decisive le modalità della contrattazione. Per condurre tale disamina –affermano gli Ermellini – occorre tener conto delle modalità con cui si è estrinsecata in concreto la volontà negoziale delle parti, poiché anche la mera proposta di acquisto, se contenente tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo progettato (parti, oggetto, corrispettivo e termini di adempimento), è idonea a costituire contratto preliminare nel momento in cui essa viene accettata dal promittente venditore e si costituisce tra le parti un vincolo giuridico assistito dalla tutela di cui all’art. 2932 c.c.
Va, pertanto, superato l’orientamento secondo cui la conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione.
Attendere un attimo...
