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Super ecobonus al 110%, 10 domande (e risposte) per capire quando conviene

Il ricorso al super ecobonus è sempre vantaggioso?

Noi e il Condominio

di Gino Pagliuca (Fonte: Corriere.it, 31/07/2020)

Con l’approvazione definitiva del Decreto Rilancio, ormai trasformato in legge, sono diventate «definitive» anche le regole del nuovo Super ecobonus. Il provvedimento consente lo sgravio fiscale (al 110%) per le spese sostenute in casa per l’efficientamento energetico. Detrazioni che si potranno scontare nei successivi 5 anni, sempre che non si preferisca scegliere le altre opzioni: lo sconto in fattura o la cessione del credito. Ma all’interno delle complesse regole della nuova misura, si nascondono opportunità davvero ghiotte e altresì svantaggi che rendono inconsistente o impraticabile il preventivato sgravio fiscale.

Detto che l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida al provvedimento molto dettagliata, che è possibile scaricare qui, e detto anche che per iniziare i lavori si dovranno attendere ancora gli attesi regolamenti ministeriali e le circolari attuative, vediamo, con l’aiuto di alcuni casi concreti, di rispondere ai quesiti più rilevanti posti dai lettori.       

Cominciamo con il vedere quando conviene affidarsi al super ecobonus per le ristrutturazioni in casa e quando invece non è il caso.  
Il super ecobonus è sempre vantaggioso? 
In effetti, sì. Almeno è vantaggioso nella grande maggioranza dei casi purché i lavori vengano pianificati con attenzione. Il super ecobonus, però, non è sempre vantaggioso, perché non è detto che si riescano a detrarre per intero le spese.   
Questo può accadere per almeno quattro ragioni:  
1) Il costo dell’operazione supera il tetto previsto per la singola unità immobiliare: ad esempio in caso di coibentazione dell’edificio in condominio il tetto prevede 40 mila euro per gli edifici fino a 8 unità, 30 mila per quelli con un numero maggiore di unità);         
2) Il costo dell’operazione supera i valori congrui che saranno indicati dal Mise: se ad esempio il cappotto termico potrà costare 100 euro al metro chi ne spenderà 150 avrà a totale carico i 50 di troppo;
3) Si è fiscalmente incapienti: a questo però può porre rimedio la scelta di effettuare la cessione del credito, che sarà possibile solo dalla fine di agosto, quando sarà emanata la circolare attuativa;
4) Non si ottiene un miglioramento di due classi energetiche.

La ripartizione delle spese in condominio deve avvenire per millesimi di proprietà?

Non ci sono obblighi sulla ripartizione delle spese in condominio per millesimi di proprietà. L’assemblea di condominio può decidere come ritiene più opportuno. I lavori comunque vanno decisi con le maggioranze ridotte previste per le opere di risparmio energetico: in seconda convocazione basta la doppia maggioranza degli intervenuti e di 334 millesimi purché vi sia una diagnosi energetica o un attestato di prestazione energetica, senza queste occorrerebbero 500 millesimi ma di fatto per l’ecobonus 110% il problema non si pone.

Bisogna quindi ricorrere da subito alla consulenza di un professionista?

Di fatto sì, perché è indispensabile che vi sia un attestato di prestazione energetica (Ape) prima dei lavori e uno al termine, ricorrendo a imprese e professionisti che siano in gradi di assicurare che si guadagneranno le due classi energetiche a termine lavori.

Il condominio vuole effettuare la coibentazione dell’edificio e ne vorrei approfittare per cambiare anche i serramenti. Posso usufruire del super bonus?

Sì, se la spesa per la coibentazione è entro i limiti previsti dalle leggi. Se ad esempio in un condominio ci sono 30 unità e a carico di un condomino ci sono 20mila euro, ci sono altri 10mila euro a disposizione per lavori di efficientamento energetico, sempre che al termine dei lavori la casa abbia registrato un miglioramento di almeno due classi.

Il condominio vuole effettuare la coibentazione dell’edificio e ne vorrei approfittare per cambiare anche i pavimenti. Posso usufruire del super bonus?

No in nessun caso. Il cambio dei pavimenti non gode di per sé di nessuna agevolazione fiscale; può rientrare nel bonus ristrutturazioni (50% in 10 anni su una spesa massima di 96mila euro) solo se compiuto insieme ad altre opere che si configurino almeno come manutenzione straordinaria.

Vivo in un condominio dove non c’è riscaldamento centralizzato. Posso godere del super ecobonus se cambio la caldaia?

Solo se il condominio decide la coibentazione termica, altrimenti può ricorrere, qualora si tratti di una caldaia ad alta efficienza, all’ecobonus normale, con una detrazione del 50% in dieci anni.

Nel mio condominio si sta valutando l’opportunità di compiere i lavori di sostituzione della centrale termica: io posseggo una seconda casa, una villetta indipendente A7, e sarei intenzionato a farla coibentare. Posso godere delle agevolazioni per entrambe le case?

Sì, si può ottenere il bonus per due case unifamiliari non di lusso indipendentemente da quante se ne posseggano in condominio. Naturalmente più sono le case più bisogna fare i conti con il rischio di incapienza fiscale se non si ricorre alla cessione del credito.

La detrazione spetta all’inquilino in affitto se sostiene le spese?

Sì, lo chiarisce la guida redatta dall’Agenzia delle Entrate, specificando che il bonus spetta non solo a chi abbia un diritto reale sull’immobile ma anche a chi ne detenga l’uso in base ad un contratto di locazione, di leasing o di comodato, regolarmente registrato, purché vi sia il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario, e anche ai familiari del possessore o detentore dell’immobile che sostengano le spese.

Posseggo un ufficio all’interno di un condominio. Ho diritto all’agevolazione?

Sì, limitatamente ai lavori sulle parti comuni: Se ad esempio vuol sostituire gli infissi dovrà ricorrere all’ecobonus normale.

I lavori devono essere ultimati entro la fine del 2021?

Non necessariamente. Devono essere completati entro la fine del 2021 i pagamenti delle spese; i pagamenti agevolabili inoltre non devono essere antecedenti il 1° luglio di quest’anno.

 

 


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