È risarcibile il danno da infiltrazioni per mancato utilizzo dell’immobile, causato da infiltrazioni che non consentono l’uso dei locali in sicurezza e nel rispetto delle condizioni minime di igiene e salubrità degli ambienti, pregiudicando il pieno diritto di godimento del proprietario. Tale danno, non potendo essere provato nel suo preciso ammontare, va liquidato equitativamente facendo riferimento al canone locativo di mercato, avuto riguardo ai parametri indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate per immobili similari. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18007 del 6 dicembre 2022.
Accolta la domanda del proprietario di un locale al piano terra adibito a negozio. Il Condominio e la proprietaria del terrazzo al secondo piano, oltre a dover far fronte agli interventi necessari per eliminare le infiltrazioni, dovranno anche risarcire il danno da mancato utilizzo dell’immobile dal 2019. Danno che il tribunale capitolino ha liquidato, in via equitativa (32500 euro circa), in base al canone di locazione di mercato ai parametri indicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate per immobili similari.
Il fatto
Il proprietario di un locale negozio a piano terra e di un locale cantina al piano interrato, citava in giudizio il Condominio e la proprietaria dell’appartamento al piano sovrastante, per sentirli condannare all’esecuzione degli interventi necessari per eliminare le infiltrazioni che interessavano i suoi locali, oltre al risarcimento dei danni, anche con riferimento all’indisponibilità dell’immobile, sempre causa umidità, almeno da marzo 2019.
Soggetti responsabili dell’infiltrazione e mancata custodia
Dalla perizia espletata dal consulente nominato dal giudice, è emerso che la cause delle infiltrazioni e delle macchie di umidità erano individuabili nell’ampio e diffuso degrado delle superfici esterne sia della pavimentazione che delle facciate della corte interna del condominio, nonché dalla vetustà della colonna di scarico in ghisa delle acque pluviali del soprastante terrazzo inserita nella muratura perimetrale.
Per queste cause la relativa responsabilità era da attribuire al Condominio, trattandosi di beni comuni di cui lo stesso Condominio è proprietario e, dunque, custode, obbligato a garantire la corretta manutenzione e funzionalità degli impianti.
Altra fonte delle infiltrazioni era individuata nello stato di degrado del sovrastante terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva della proprietaria del relativo appartamento al piano superiore, sulla quale ricade dunque integralmente la relativa responsabilità.
Per entrambi i convenuti – si legge nella sentenza – ciascuno per la causale indicata, il criterio di imputazione del danno risiede nell’art. 2051 c.c., il quale configura un’ipotesi di responsabilità oggettiva per i danni connessi al bene oggetto di custodia. Ed infatti l’art. 2051 c.c., nell’affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l’accertamento del rapporto causale tra la cosa e l’evento dannoso e dell’assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale.
Infiltrazione, danni da mancato utilizzo dell’immobile e liquidazione equitativa
Da qui la decisione della Corte di condannare i convenuti a far fronte agli interventi necessari per eliminare la causa delle infiltrazioni, ciascuno per quanto di competenza.
Secondo il tribunale va risarcito anche il danno da mancato utilizzo dell’immobile, perché – si legge nella sentenza – “le accertate infiltrazioni non consentono l’uso dell’immobile in sicurezza e nel rispetto delle condizioni minime di igiene e salubrità degli ambienti, pregiudicando dunque il diritto di godimento del proprietario nella sua interezza”.
Il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno – spiega il giudice – è dato dalla concreta possibilità del godimento , che è andata perduta, e dalla violazione in sé di siffatto diritto.
Tale danno, non potendo essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato equitativamente facendo riferimento al canone locativo di mercato, avuto riguardo ai parametri OMI dell’Agenzia delle Entrate per immobili similari.
Nel caso specifico, l’immobile danneggiato era costituito da un locale negozio a piano terra e da un locale cantina con ripostiglio e bagno al piano interrato, per una superficie totale commerciale di 35 mq. La quantificazione del danno, operata avuto riguardo ai parametri OMI in atti indicati al minimo, ammonta ad un totale complessivo di 32.454,00 euro, oltre interessi al tasso legale, calcolato per il periodo da marzo 2019 a novembre 2022.
Importo che – precisa il giudice – nei rapporti interni fra i due contenuti, va ripartito per un terzo a carico della proprietaria del piano superiore e per i restanti due terzi a carico del Condominio.
Autore: Giuseppe Nuzzo
Attendere un attimo...
