Seppur l’emergenza mutui sia di estrema attualità, non ha interessato particolarmente gli organi di informazione come invece meriterebbe. Non si tratta di una vera e propria novità in quanto il Governo nell’attuale Legge di Bilancio ha semplicemente modificato la data d’inizio e di scadenza di una misura già prevista dal d.l. 13/05/2011 n.70. Ho interrogato l’Avv. Massimo Melpignano, esperto di diritto bancario e finanziario, sull’aggiornamento normativo previsto dall’art 1 co. 322 L. 29/12/2022 n.197 in modifica all’art. 8 co. 6 lett. A del d.l. predetto.
Cosa prevede la misura inserita nella Legge di Bilancio?
La misura impone alle banche, che abbiano ricevuto richiesta da parte del mutuatario, a convertire il tasso del mutuo contratto da variabile a fisso. La gran parte degli italiani – e questa è una delle critiche che sono state mosse – ha la tendenza a stipulare mutui a tasso fisso, quindi l’aggiornamento di tale misura interessa solo una parte residuale della popolazione e la torta, in realtà, si restringe ulteriormente perché ci sono dei requisiti piuttosto stringenti che non la rendono fruibile a tutti. Giusto per dare un’idea della drammaticità del tema, riporto un articolo del sole24ore il quale ha segnalato che un anno fa con una rata da 527 euro si poteva avere un immobile da 200 mila euro; oggi invece con la stessa rata è possibile rimborsare un mutuo da 148 mila euro. La misura si applica a tutti i mutui che siano stati stipulati prima del 1° Gennaio 2023 per l’acquisto prima casa oppure ristrutturazione, quindi mutuo contratto per stipula oppure frazione di mutuo accollato. È possibile richiedere la conversione fino al 31 Dicembre 2023.
Quali sono i requisiti richiesti?
Il mutuo originario deve essere stato contratto esclusivamente con un tasso variabile e per una somma non superiore a 200.000 euro e già qui capiamo bene come si restringa di molto la forbice dei potenziali destinatari di questa misura. Per quanto riguarda i requisiti del contraente-mutuatario è prevista un’importante limitazione attinente al reddito, perché l’ISEE al momento della richiesta di conversione non deve essere superiore a 35 mila euro. Se pensiamo che normalmente in una famiglia il mutuo è contratto da marito e moglie o dalla coppia convivente, e quindi c’è una doppia intestazione del mutuo, ci rendiamo conto che un reddito di tale entità è un’ipotesi che statisticamente non allarga molto il campo di applicazione della rinegoziazione. Altro requisito è che non vi sia mai stato un ritardo nel pagamento delle precedenti rate del finanziamento, salvo diverso accordo tra le parti, il che consente di rimettere a discrezione della banca accordare o meno la misura e quindi superare il limite della vincolatività per quanto riguarda l’intermediario e concederne l’applicazione, anche nel caso in cui vi siano stati dei ritardi vecchi ma superati e il mutuo non sia ancora stato risolto. Questo è l’unico ambito discrezionale del regime in quanto tutti i predetti parametri sono fissi e non negoziabili.
Qual è il tasso con cui trasformare il mutuo da tasso variabile a fisso?
La legge dà la possibilità al mutuatario di scegliere il tasso nominale più favorevole tra l’indice interbancario Irs (Interest Rate Swap) a 10 anni e l’Irs durata residua del mutuo, a cui va aggiunto lo spread indicato in contratto. Ipotizziamo di avere un contratto con un mutuo a tasso variabile con un Irs a tre mesi e uno spread del 3%: in questo caso se si decide di optare per un Irs a 10 anni bisogna andare a vedere a quanto è quotato l’Irs a 10 anni e sommare il 3%; se invece si ha una durata del mutuo residua abbastanza lunga, può essere conveniente l’altra ipotesi e perciò si prenderà ad esempio l’Irs a 20 anni e si dovrà aggiungere il 3%. Le tabelle degli Irs sono facilmente rilevabili su molti siti economici ma, poiché non tutti gli anni vengono quotati, quando non sono disponibili bisogna cercare gli Irs durata precedente alla data di negoziazione come da pagina ISDAFIX 2 circuito Reuters. Ai non addetti ai lavori questo aspetto diventa davvero ostico, per cui consiglio di rivolgersi a un esperto.
Sono previste spese aggiuntive, nuove ipoteche o garanzie?
Assolutamente no, fanno fede le norme della rinegoziazione già noti con i famosi decreti Bersani, rimangono le garanzie già prestate, non servono particolari formalità e la misura si applica anche se il debito è stato ceduto per cartolarizzazione, che è un fenomeno molto diffuso nel settore. Per la conversione la legge non prevede alcun costo o onere di istruttoria, quindi diffidate dalla banca che chiede soldi per operare questo tipo di attività.
Avv. Massimo Melpignano
Conviene eseguire la conversione?
Non è possibile dare una risposta universale perché il mutuo è un abito sartoriale così come la relativa rinegoziazione delle condizioni. Il vantaggio di questa soluzione è quella di non dover pattuire nulla con la banca perché essa è obbligata a concedere la trasformazione del mutuo da variabile a fisso; lo svantaggio secondo alcune statistiche è che potrebbe non essere conveniente necessariamente per tutti, perciò occorre fare prima dei calcoli. La legge consente anche altre opzioni: ridurre la durata del mutuo – e forse la cosa può far sorridere perché di questi tempi sono in pochi a potersi permettere un tale privilegio – oppure allungare il mutuo massimo per 5 anni, ma con il limite della durata residua dei 25 anni, cioè la nuova durata residua del mutuo non deve superare i 25 anni.
Come si richiede?
Non è prevista una formalità particolare. La conversione si richiede semplicemente presentando una domanda alla propria banca tramite mail, o PEC, oppure portata a mano con il timbro per ricevuta. La legge non richiede la consegna di altra documentazione, fatta eccezione per l’unico documento di cui la banca non è in possesso ossia l’ISEE del mutuatario, mentre tutti gli altri elementi già li conosce. A tal proposito invito a segnalare eventuali richieste aggiuntive da parte della banca a cui ci si rivolge.
Cosa fare se la banca si oppone?
Qualora accadesse mi sembrerebbe un po’ strano. In realtà molte banche – e posso confermarlo con un dato empirico – stanno dichiarando di non essere proprio pronte ad applicare questa misura. Francamente ho delle perplessità a riguardo, nel senso che la legge è vigente, non è richiesta alla banca una organizzazione o una attrezzatura particolare, per cui non c’è nessuna ragione per cui la banca si opponga. Immaginando che ci ponga degli ostacoli, possiamo utilizzare i soliti strumenti che abbiamo a tutela dei nostri diritti come presentare un reclamo alla banca fino ad arrivare addirittura ad adire l’Arbitro bancario e finanziario ma ritengo che si tratti più un esercizio teorico che un caso concreto.
È possibile rinegoziare un mutuo a tasso variabile che prevedeva un cap per i primi anni?
Il mutuo con il cap è quello che parte con un tasso variabile cosiddetto “protetto” ossia che non può in ogni caso superare una certa soglia, in quanto viene fissato un tetto all’innalzamento del mutuo. La legge però a riguardo è piuttosto chiara e ancora più chiare sono le linee guida dell’ABI che sono state diramate alle banche – in realtà sulla falsariga di quelle che già nel 2011 erano state diramate – per cui è fuori di dubbio che il mutuo per essere convertito debba essere genuinamente e interamente a tasso variabile senza alcuna soglia o limitazione, perché altrimenti la misura non si potrebbe applicare, fermo restando le altre misure di mercato che sono già previste.
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