Casa fredda? Ne risponde il condominio

Il condominio quale ente di gestione deve garantire il buon funzionamento del riscaldamento centralizzato: la sentenza del Tribunale di Torino

Noi e il Condominio

Di

Ogni condomino ha il diritto ad un impianto di riscaldamento centralizzato che assicuri, nelle ore di accensione, un uniforme calore in tutti gli appartamenti. Il condominio è custode dei beni e dei servizi comuni e deve assicurare la loro efficienza nel tempo.

Lo ha stabilito il Tribunale di Torino con la sentenza n. 1271 del 23 marzo 2023.

Il Giudice, oltre al risarcimento dei danni, ha condannato il Condominio ad eseguire gli interventi sull’impianto di riscaldamento centralizzato necessari ad eliminare gli squilibri nell’erogazione del calore, che hanno causato scompensi tra l’appartamento situato al piano rialzato, rispetto a quelli situati ai piani superiori.

Il fatto

Accolta la domanda proposta dal proprietario dell’appartamento in questione. Oggetto della disputa, l’impianto di riscaldamento centralizzato malfunzionante, risalente agli anni 50, composto da serpentine a pavimento. Durante l’inverno, la temperatura nell’alloggio dell’attore non supera i 17-18°C, a differenza delle temperature, addirittura troppo elevate, registrate ai piani alti del medesimo condominio.

Per risolvere il problema, l’ingegnere nominato dal Condominio aveva proposto una serie di soluzioni, che, però, non erano state mai messe in atto. Stanco di aspettare, il condomino incaricava, a proprie spese, un tecnico impiantista, che redigeva la propria perizia, dalla quale emergeva che le cause del cattivo funzionamento dell’impianto di riscaldamento erano riconducibili al cattivo stato delle finestre dello scantinato, alla mancanza di coibentazione isolante tra il piano cantina ed il piano rialzato e, soprattutto, alla mancata irradiazione di calore dalle serpentine a pavimento dovuta, a sua volta, dall’accumularsi negli anni di detriti e fanghi verso i piani più bassi.

Forte della perizia di parte, il condomino si era rivolto in tribunale invocando la responsabilità del Condominio per non aver adottato gli accorgimenti idonei per rimediare ai malfunzionamenti dell’impianto di riscaldamento sopra descritti. Oltre alla condanna all’esecuzione dei lavori, il condomino chiedeva anche di essere risarcito delle spese sopportate per la perizia (circa 2400 euro)

Mancata custodia

Il Tribunale, come detto, ha dato ragione al proprietario dell’appartamento “al freddo”.

La responsabilità del condominio – si legge nella sentenza – si fonda sull’art. 2051 c.c.secondo cui “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva, nella quale il danneggiato (nel nostro caso, il proprietario dell’appartamento) deve provare il nesso causale tra la cosa in custodia (l’impianto di riscaldamento) e il danno subito. Spetta poi al custode (il condominio) fornire la prova liberatoria del caso fortuito, cioè di un evento straordinario e imprevedibile (che può consistere anche nel comportamento di un terzo o dello stesso danneggiato) in grado di interrompere, in tutto o in parte, il rapporto causa-effetto tra cosa in custodia e danno.

L’esistenza di un dovere di manutenzione in capo al Condominio delle parti comuni dell’edificio e degli impianti a servizio deriva anche dagli artt. 1117, 1123 e 1130 n. 3 c.c. dai quali sorge l’obbligo di vigilanza e controllo onde evitare che producano danni a terzi.

Casa fredda: spetta al condominio la prova liberatoria

Nel caso di specie non vi sono dubbi sulla natura comune dell’impianto di riscaldamento e sul dovere di custodia dello stesso da parte del Condomino. Il proprietario dell’appartamento ha fornito la prova del danno e del nesso di casualità tra il primo ed il cattivo funzionamento dell’impianto. Al contrario, il Condominio non è stato in grado di dimostrare l’esistenza del caso fortuito, che lo avrebbe reso estraneo dalla propria responsabilità nei confronti dell’attore.

Il danno lamentato dal condomino è rappresentato dal costo sostenuto per la perizia del geometra e dal disagio derivante dall’impossibilità di raggiungere una temperatura superiore ai 17-18 gradi nell’alloggio di sua proprietà. Circostanza, questa, nemmeno contestata dal Condominio.

Nella fattispecie, afferma il tribunale, il condomino ha soddisfatto l’onere della prova a lui richiesto tramite la perizia di parte depositata in atti. Perizia poi confermata anche dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice, che ha confermato che “il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento era sostanzialmente da attribuirsi ad una manutenzione carente ed annosa da parte del Condominio che, in tale modo, aveva determinato la formazione di consistenti incrostazioni nelle varie componenti dell’impianto stesso”.

Per contro, come detto, il Condominio non ha fornito la prova liberatoria a suo carico per dimostrare la sussistenza di un evento estraneo alla sfera di custodia quale esimente della sua responsabilità. Da qui la condanna del Condominio di eseguire i lavori e risarcire i danni al proprietario.

FONTE: www.teknoring.com – Giuseppe Donato Nuzzo

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