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Impermeabilizzazione dei garages. Nulla la delibera che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese

Noi e il Condominio

di avv. Giuseppe Nuzzo – È nulla, anche se presa all’unanimità, la delibera che modifica il criterio legale di ripartizione delle spese del lastrico solare, stabilito dall’art. 1126 c.c., senza che i condomini abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo di loro diritti in tal senso. Di conseguenza, tale delibera può essere impugnata anche da chi ha votato a favore della stessa e senza limiti di tempo.

Questo è il principio di diritto applicato dalla Corte d’Appello di Bologna con la sentenza n. 623/17 pubblicata il 9 marzo 2017.

I giudici territoriali hanno confermato la revoca del decreto ingiuntivo dichiarando i condomini opponenti comunque tenuti al pagamento delle spese condominiali, seppur in misura inferiore a quanto deliberato in assemblea. Infatti, le spese per i lavori di impermeabilizzazione delle rimesse di proprietà esclusiva vanno ripartiti tra i proprietari esclusivi delle stesse secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. Solo le spese per i lavori sulle parti comuni vanno imputate a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.

Il fatto – Due condomini proponevano opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio, che ingiungeva loro il pagamento della somma di euro 4.300 circa a titolo di ratei di spese straordinarie per “lavori di impermeabilizzazione garages” approvati dall’assemblea del condominio. Gli opponenti esponevano che i lavori di impermeabilizzazione avevano riguardato in realtà solo garages di alcuni condomini e, pertanto, le spese sostenute avrebbero dovuto essere ripartite solo tra i proprietari dei garages medesimi, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Il tribunale accoglieva l’opposizione e dichiarava la nullità della delibera approvata dall’assemblea limitatamente al criterio di riparto delle spese, revocando il decreto ingiuntivo opposto. Il Tribunale riteneva altresì nulla la deliberazione alla base del decreto ingiuntivo opposto, in quanto i lavori di impermeabilizzazione avevano interessato sia parti comuni dell’edificio condominiale, sia le autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini. Reputava dunque applicabili gli artt. 1125 e 1126 c.c., erroneamente non applicati dall’assemblea.

Il Condominio proponeva appello contro la sentenza del Tribunale, sostenendo la correttezza della delibera contestata e del decreto ingiuntivo opposto. I giudici territoriali hanno tuttavia confermato la sentenza di primo grado, pur con alcune precisazioni importanti.

L’illegittimo criterio di ripartizione delle spese è causa di nullità della delibera – I giudici d’appello richiamano la giurisprudenza della Corte di Cassazione, che riconosce quale causa di nullità della delibera l’utilizzato di un illegittimo criterio di ripartizione delle spese fra i condomini; nullità che può essere fatta valere anche dal condomino che ha votato a favore in assemblea.

Nel merito, la Corte d’Appello ha tuttavia corretto la sentenza del Tribunale, ritenendo che solo una parte delle spese di impermeabilizzazione (non tutti) riguardano lavori relativi a garages di proprietà esclusiva di alcuni condomini e, dunque, vanno ripartite solo tra questi proprietari ex art. 1126 c.c. Di conseguenza, la delibera assembleare è da ritenersi corretta con riferimento alla restante parte delle spese straordinarie (circa 123.000 euro), riguardanti i lavori eseguiti sulle parti comuni, le quali vanno ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali.

La Corte d’appello ha dunque confermato la revoca del decreto ingiuntivo e, allo stesso tempo, dichiarato i due condomini opponenti tenuti al pagamento, in favore del condominio, della quota di loro spettanza sulla minore somma di euro 123.000.


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