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La partecipazione per delega alle assemblee di condominio

Noi e il Condominio

La legge prevede una serie di limitazioni alla possibilità di conferire delega, tra cui quella che vieta al singolo di rappresentare più di un quinto dei proprietari nei condomini con più di 20 proprietari.

di avv. Giuseppe Nuzzo

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Così dispone l’art. 67 delle disposizioni attuative del codice civile, che consente a ciascun condòmino la possibilità di conferire volontariamente ad altri condòmini o a soggetti terzi il potere di rappresentarlo in assemblea e di esercitare in suo nome il diritto di voto.

La legge di riforma del condominio n. 220/2012 ha peraltro introdotto una serie di limitazione alla possibilità di delega, anche al fine di evitare possibili abusi nell’utilizzo di questo istituto che spesso si verificano all’interno delle assemblee di condominio.

Innanzitutto, è stabilito il divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore del condominio.

Inoltre, la delega deve essere conferita obbligatoriamente in forma scritta (dunque niente deleghe orali o telefoniche, come avveniva in precedenza). In difetto di forma scritta, la delega non è valida, con la conseguenza che il condòmino che ha conferito delega non potrà considerarsi presente in assemblea.

Il nuovo art. 67 disp. att c.c. introduce poi un limite quantitativo, stabilendo che “se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.

Questo limite è stato introdotto per limitare il fenomeno, abbastanza diffuso, della concentrazione di deleghe in capo ad un unico soggetto. Talvolta, infatti, l’accaparramento di deleghe da parte di una singola persona, anche con false o imprecise indicazioni, di fatto incideva sul voto finale.

Facciamo un esempio. Condominio composto da 48 condomini. In questo caso, potranno essere conferite al singolo soggetto fino a 9 deleghe (48 diviso 5), che complessivamente non devono superare i 200 millesimi di proprietà (1000 diviso 5). In questo caso specifico, ad esempio, non è ammesso che il singolo soggetto rappresenti in assemblea 5 condomini che rappresentino i 400 millesimi di proprietà.

Occorre tener presente, peraltro, che il regolamento del condominio, pur non potendo escludere la possibilità di conferire delega per partecipare all’assemblea, può tuttavia disciplinare le modalità di esercizio della facoltà di delega. Ad esempio, può introdurre delle ulteriori limitazioni per evitare l’accumulo eccessivo delle deleghe in capo ad una sola persona (ad esempio, si può escludere che i delegati possano rappresentare più di un condomino, solitamente si stabilisce la soglia di tre deleghe), oppure per prevenire o evitare l’attuale e potenziale conflitto di interessi (quindi vietando il conferimento di deleghe a determinati soggetti).

Come bisogna comportarsi se vengono violati questi limiti quantitativi di deleghe?

Molto dipende da come è rilasciata la delega. Se la delega scritta è datata, è possibile creare un ordine cronologico ed escludere dal computo le sole deleghe concesse dopo la quinta, salvando quelle che rientrano nei limiti di legge. Se invece vi sono più deleghe con la medesima data e senza orario oppure senza alcun riferimento temporale, a questo punto il presidente dovrebbe escluderle tutte, perché non può preferire la partecipazione di un condòmino piuttosto che di un altro, magari privilegiando millesimi o indicazioni di voto.

Che cosa accade, invece, se il presidente di assemblea non si rende conto dell’eccesso di deleghe?

In tal caso la deliberazione dev’essere considerata annullabile. Pertanto, i condòmini assenti, i dissenzienti e gli astenuti potranno impugnare la delibera entro trenta giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c.


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