di avv. Giuseppe Nuzzo
Non scatta alcuna responsabilità per il notaio che, come nel caso specifico, ha ricevuto dai venditori la dichiarazione del certificato di abitabilità dell’immobile rilasciato dal sindaco e dall’ufficiale sanitario. Se l’immobile compravenduto si rivela in concreto non abitabile, è solo il venditore a dover risarcire i danni all’acquirente, oltre a restituire il prezzo incassato più interessi.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14618 del 13 giugno 2017.
L’ufficiale rogante – precisa la Corte – ha l’obbligo di verificare solo le condizioni di commerciabilità dell’immobile, tra cui rientrano le verifiche relative alla libertà del medesimo da ipoteche o da altri vincoli. Con riferimento, invece, alle condizioni di abitabilità, tale requisito non incide sulle commerciabilità del bene, perché, pur in assenza di esso, le parti (e in particolare il compratore), possono trovare conveniente l’acquisto di un bene non avente caratteristiche di piena abitabilità.
Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, l’acquirente conveniva in giudizio i venditori e il notaio rogante, rappresentando di aver sottoscritto un preliminare e, poi, l’atto definitivo di vendita avente ad oggetto un immobile dichiarato abitabile, ma in realtà privo di abitabilità. Sulla base di tali presupposti, il Tribunale dichiarava la risoluzione del contratto, condannando i soli venditori alla restituzione del prezzo oltre interessi e al risarcimento del danno.
L’acquirente allora proponeva appello per ottenere la condanna al risarcimento anche del notaio. Domanda, tuttavia, rigettata dalla Corte d’appello, in quanto l’obbligazione professionale del notaio non può estendersi alla verifica della abitabilità dell’immobile, essendosi il professionista limitato a ricevere la dichiarazione del venditore.
Gli Ermellini hanno confermato la decisione di merito. Il quadro della responsabilità professionale del notaio ha certamente subito una evoluzione nel tempo, ricomprendendo in essa non soltanto i tradizionali accertamenti catastali e gli altri relativi alla commerciabilità dell’immobile, ma estendendo anche – in casi specifici – l’obbligo di diligenza all’accertamento della dichiarazione di abitabilità dell’immobile, ed ipotizzando la possibilità per il notaio di sottrarsi alla stipula del rogito in mancanza del certificato di abitabilità.
Tuttavia – si legge nella sentenza – non si può affermare un obbligo generale del notaio di accertare la veridicità di una qualità del bene non incidente sulla commerciabilità dello stesso, come appunto l’abitabilità. La sussistenza di tale obbligo va valutata caso per caso.
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