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Infiltrazioni e mancata locazione, quanto scatta il risarcimento?

l proprietario deve provare che l’immobile non era affittabile per le infiltrazioni

Noi e il Condominio

Avv. Giuseppe Nuzzo (Condominioweb.com)

Il fatto. Il proprietario del garage sito nel piano sottostrada di un edificio condominiale, confinante con altro vano garage e con l’uscita di sicurezza condominiale, citava in giudizio il Condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti dal garage a seguito delle copiose infiltrazioni provenienti da beni condominiali.
Il condominio chiedeva la condanna del condominio ad eseguire tutte le opere necessarie ad eliminare le cause delle infiltrazioni e, inoltre, il risarcimento delle perdite subite a causa dell’impossibilità di concedere il garage in locazione.

Il Tribunale di Catania, sentenza n. 140 del 14 gennaio 2020, ha parzialmente accolto la domande del condomino, rigettando quella diretta ad ottenere il pagamento dei mancati canoni di locazione.

Mancata custodia. Il Consulente tecnico d’ufficio nominato dal tribunale ha in effetti accertato l’esistenza delle lamentate infiltrazioni a carico del garage del condomino e la relativa responsabilità per mancata custodia del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. In particolare, è stato accertato che tali infiltrazioni provenivano dall’uscita condominiale di sicurezza e dalla sovrastante terrazza condominiale di copertura con il relativo lucernario. Si tratta cioè di infiltrazioni provenienti da parti comuni la cui custodia e manutenzione grava sul Condominio.
Ed infatti, il condomino aveva più volte diffidato l’amministrazione condominiale a intervenire ed eseguire i lavori necessari a eliminare tali infiltrazioni, ma l’assemblea condominiale non aveva adottato alcuna deliberazione al riguardo.

Condominio condannato a riparare i danni. Per tali motivi, scatta la condanna del Condominio ad eseguire le opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni in questione, secondo le modalità indicate dal CTU.
Il Tribunale ha altresì condannato il Condominio al pagamento della somma di circa 11mila euro in relazione ai lavori necessari a restituire il garage all’attore nelle condizioni antecedenti all’insorgenza del danno imputabile al condominio.

Danni da mancata locazione. Il Tribunale ha invece rigettato la domanda di risarcimento per l’asserita mancata locazione del garage ammalorato.  Secondo il giudice siciliano, “malgrado le considerazioni – tra l’altro assolutamente generiche – del CTU, dall’esame dell’allegata documentazione fotografica non si ritiene affatto che il garage fosse totalmente inutilizzatile anche considerando i parziali distacchi di intonaco già avvenuti; del resto, sia nella lettera raccomandata di diffida del 15 gennaio 2010 sia nella consulenza tecnica di parte del viene affatto evidenziata la totale inutilizzabilità del garage. Inoltre – continua il giudice – non vi è alcuna prova che la asserita mancata locazione sia dipesa unicamente dalle precarie condizioni”.

Manca la prova. Insomma, secondo la sentenza in commento non è stata fornita la prova – che era a carico del condomino attore – che il garage fosse effettivamente inutilizzabile a causa delle infiltrazioni e, dunque, non affittabile.  In difetto di tale prova, non è possibile riconoscere alcun risarcimento del danno per la mancata locazione del garage.

Il principio. Le infiltrazioni del garage causate dalla mancata o difettosa manutenzione delle parti comuni non comportano automaticamente il risarcimento dei danni per la mancata locazione dell’immobile. Per ottenere ciò, il proprietario deve fornire la prova che l’immobile era effettivamente inutilizzabile e, dunque, non affittabile, a causa delle infiltrazioni


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