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Sì a B&B e affittacamere in condominio se il regolamento non li vieta espressamente

Noi e il Condominio

di Giuseppe Nuzzo (avvocato)

Via libera al bed & breakfast in condominio a meno che la clausola del regolamento che lo vieta non sia approvata all’unanimità e ne proibisca l’apertura in modo specifico. E ciò perché l’attività è molto simile all’affittacamere e non costituisce un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile.

È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Brescia n. 1908 del 28 settembre 2020.

Accolto il ricorso di due condomini, che avevano impugnavano la delibera condominiale con la quale l’assemblea aveva, tra le altre cose, negato l’attività di affittacamere avviata dagli stessi condominio all’interno del proprio appartamento, ritenendola anch’essa contraria al regolamento.

Per il giudice l’attività di affittacamere avviata dai condomini è legittima. Nel regolamento in questione, infatti, è previsto solo un generico divieto a svolgere attività commerciali, non un divieto specifico a b&b e affittacamere.

Il giudice ricorda che, affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica. Deve cioè riferirsi, in modo espresso e categorico, ai b&b. Non può quindi essere considerata un limite la clausola che vieta qualsiasi attività commerciale. Ciò perché il bed & breakfast, cosi come l’affittacamere, ha un carattere parafamiliare, anche se gestito da una impresa commerciale con tanto di partiva iva e iscrizione alla camera di commercio.

In pratica, il b&b è molto più simile a un normale affitto breve che ad un albergo. È poiché il primo non è soggetto a limitazioni, non lo può essere neanche il b&b (Trib. Verona, 22/04/2015). Di tale parere è stata anche la Cassazione, secondo cui aprire un b&b all’interno del condominio non può essere soggetto ad alcuna restrizione.

Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività “non costituisce un mutamento della destinazione d’uso e l’immobile può rimanere accatastato come civile abitazione” (Cass. Civ. 20/11/2014, n. 24707).


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