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Parcheggi in condominio e pubblico passaggio: sì all’apposizione di cancelli se il Comune non ha alcun titolo

Il TAR Puglia accoglie il ricorso di un condominio al quale l’Ente Civico aveva negato la protezione dell’area perchè considerata servitù di uso pubblico

Noi e il Condominio

di Michele Zuppardi

FONTE: www.condominiocaffe.it

Una sentenza emessa dal Tribunale Amministrativo Regionale della Puglia, la numero 1570 del 4 dicembre 2020, chiarisce che il condominio ha diritto di chiudere con il cancello una sua area pertinenziale anche se la stessa serve da collegamento con la strada pubblica nonché per il transito di persone diverse dai comproprietari.

E senza titolo idoneo a nulla vale il preteso diritto al suo utilizzo reclamato dall’utenza “estranea” ai condòmini, pur se quest’ultima utilizza normalmente a piedi e in automobile quegli spazi – anche per via dell’esistenza di locali e attività commerciali nei fabbricati del complesso edilizio – ritenendoli assoggettati a una servitù di passaggio pubblico.

La vicenda

Una convenzione fra impresa costruttrice ed Ente civico, stipulata in tempi assai remoti, prevedeva che l’area esterna di alcuni edifici facenti parte di un unico complesso edilizio fosse adibita a parcheggi pertinenziali ed esclusivi dei condòmini, pur rimanendo  di fatto – e per molti anni a seguire – utilizzati dal pubblico in transito anche con autovetture da e per i locali commerciali ivi esistenti.

Il condominio, in riferimento a tale vecchia convenzione, aveva poi deliberato l’installazione di quattro cancelli a protezione dell’area e presentato al Comune apposita Cila – comunicazione inizio lavori asseverata – ricevendo dall’Ente, per tutta risposta, provvedimento di annullamento in autotutela in relazione all’installazione dei manufatti che nel nel frattempo era stata eseguita.

Il ricorso al TAR

La decisione del Comune, che aveva peraltro identificato quale “tratto di strada” l’area condominiale interposta fra i fabbricati, veniva così impugnata dinanzi al TAR anche in considerazione delle inconsuete e particolari motivazioni di “annullamento” seguito alla presentazione della Cila, rivelatesi – all’esame del Giudice amministrativo – del tutto infondate e prive di alcun pregio giuridico.

Esse consistevano nella “necessità degli utenti dei locali di eseguire inversione di marcia” sulla vicina via, nella “esiguità del numero di condòmini beneficiari della porzione di terreno” e nel “reiterato uso pubblico” di quegli spazi, il tutto dimenticando che per qualificare tale destinazione di una strada occorrono particolari requisiti e che, nel caso specifico, mancava in ogni caso il presupposto fondante del preteso diritto della collettività.

Le ragioni del condominio

“In relazione alla latitudine della prova, la giurisprudenza amministrativa ha precisato che l’esistenza di un diritto di uso pubblico del bene non può sorgere per meri fatti concludenti  ma presuppone un titolo idoneo a detto scopo” – ha affermato il Tar – e  così, in particolare, “laddove, come nel presente giudizio, la proprietà del sedime stradale non appartenga a un soggetto pubblico, bensì a un privato, la prova dell’esistenza di una servitù di uso pubblico non può discendere da semplici presunzioni o dal mero uso pubblico di fatto della strada”.

Inoltre, sottolinea la Magistratura amministrativa, “affinchè una strada privata possa essere considerata di uso pubblico, non basta che essa possa servire da collegamento con una via pubblica e sia adibita al transito di persone diverse dal proprietario”, e pertanto – dichiara –  “è inesistente una servitù di uso pubblico su terreni di un privato qualora l’ente territoriale che la vanta non abbia fornito, come nel caso di specie, alcuna prova circa la modalità della sua costituzione”.

Conclusioni

Motivata e dichiarata dal TAR di Puglia la illegittimità del provvedimento assunto all’Ente civico, la questione in esame merita una ulteriore riflessione riguardante – più in generale – il principio espresso dall’articolo 2697 del codice civile, secondo il quale “chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento” e “chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda”.

E’ dunque evidente che gli organi comunali, in forza di un ragionamento completamente slegato dalla lucida applicazione delle norme, hanno “dimenticato” che “l’onere della prova di questa limitazione del diritto dominicale incombe in capo a chi ne afferma la sussistenza”, prediligendo al contempo discutibili scelte di natura “sociale” altamente sbrigative e irrispettose dei diritti dei condòmini e della proprietà stessa.

Non possiamo dunque che condividere appieno la ferma “bacchettata” del Giudice amministrativo pugliese, giunta esemplarmente a ridimensionare la “creatività gestionale” del potere locale, plaudendo a quell’ “esiguo numero di condòmini e/o soggetti interessati” che non si è intimorito – come nel caso osservato – di fronte a determinazioni pretestuose, inconsistenti ed assolutamente ignare della necessaria distinzione fra interessi pubblici e interessi privati.


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