L’uso di una parte dell’edificio condominiale (nel caso di specie: androne e scale) non è di per sé sufficiente per attribuire la qualità di condòmino e, dunque, affermare l’obbligo di pagare le spese condominiali, posto che tale utilizzo può essere frutto dell’autonomia privata a titolo, ad esempio, di servitù.
Ad affermarlo è la Corte di Cassazione, con ordinanza 7 giugno 2023, n. 17582 (testo in calce), che ha accolto il ricorso del proprietario che contestava la sua natura di condòmino, in quanto utilizzava le scale e l’androne della palazzina solo per raggiungere la casa di sua proprietà, ubicata in un altro diverso condominio.
Il caso
Il proprietario di un appartamento in condominio si opponeva al decreto ingiuntivo con il quale il Condominio (A) gli intimava di pagare circa 1600 euro a titolo di saldo per la gestione condominiale ordinaria.
Oltre alla legittimità dei calcoli delle spese, il proprietario contestava in primis la propria natura di condòmino. Riferiva, infatti, di utilizzare soltanto una scala e l’androne del Condominio (A) per raggiungere l’unità abitativa di sua proprietà ubicata, in realtà, in un altro distinto Condominio (B). La mancanza di proprietà nel condominio (A) fa venire meno l’unico criterio in base al quale il ricorrente stesso possa essere definito condòmino e, dunque, l’obbligo al pagamento delle spese condominiali.
Il giudice dell’opposizione confermava l’ingiunzione di pagamento. La Corte di Cassazione, invece, ha accolto le ragioni del ricorrente.
Legittimazione passiva
Secondo la Corte, l’uso di una parte dell’edificio condominiale (nel caso di specie: androne e scale) non è di per sé sufficiente ad ammettere la comproprietà e, dunque, ad attribuire la qualità di condòmino, posto che tale utilizzo può essere frutto dell’autonomia privata a titolo, ad esempio, di servitù.
Ora, nel giudizio di opposizione, la questione della titolarità comune di una porzione dell’edificio non è stata oggetto di accertamenti di fatto. Anzi, nel caso di specie è stata del tutto omessa dal giudice di seconde cure. Un errore, secondo la Cassazione, in quanto si discute dell’esistenza stessa del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., su cui si fonda l’obbligo del pagamento delle spese condominiali. Una questione imprescindibile, quando si tratta di valutare la legittimità di un decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali.
Chi è obbligato a pagare le spese condominiali?
Da qui il rinvio della Cassazione al giudice di merito per un nuovo esame della vicenda. La sentenza merita di essere annullata, “affinché il tribunale, nella persona di diverso giudice, accerti la sussistenza della titolarità comune di scala e androne e, quindi, il rapporto di accessorietà necessaria, strutturale e funzionale, che lega alcune parti comuni di copri di fabbrica distinti (Cass. civ., sez. 2, 9976/2022; Cass. civ. Sez. 2, n. 884/2018), al fine di poter attribuire al proprietario ricorrente la qualità di condòmino”.
Dall’esame dell’art. 1123 c.c. emerge come i soggetti tenuti al pagamento degli oneri condominiali siano tutti i condomini, nella loro doppia qualità di proprietari esclusivi delle unità immobiliari che compongono l’edificio e di comproprietari delle parti comuni dell’edificio stesso. Si tratta di un’obbligazione di natura reale o propter rem: l’obbligo deriva dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Ciascun condomino, in quanto proprietario esclusivo di una o più unità immobiliari, è anche comproprietario delle parti comuni dell’edificio e titolare di “vantaggi” e “pesi” sulle stesse, a cui partecipa in proporzione al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (di solito espresso in millesimi). Il soggetto legittimato passivo è dunque colui che riveste la qualità di condomino (cioè di proprietario di almeno un’unità immobiliare) al momento della nascita dell’obbligazione in discorso.
Quando si acquista la qualità di condomino?
La nascita o costituzione del condominio è un mero fatto cui l’ordinamento riconosce determinati effetti giuridici, non subordinati ad altro che non sia la costruzione dell’edificio e la distribuzione della proprietà delle unità ivi comprese. Di conseguenza, non è richiesto alcun atto formale di costituzione, né l’approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali può condizionare la nascita del condominio, che sarà vigente ed operante anche se privo di detti strumenti.
Le condizioni necessarie e sufficienti affinché possa dirsi esistente il condominio sono:
a) la costruzione dell’edificio;
b) la ripartizione o suddivisione (strutturale) dell’edificio in piani o porzioni di piano o unità immobiliari esclusive e parti comuni a servizio delle unità predette e in rapporto di necessaria strumentalità con esse;
c) il frazionamento giuridico dell’edificio.
In ordine a quest’ultimo requisito, il momento della costituzione del condominio si verifica, nel caso di edificio di proprietà solitaria, quando l’unico proprietario esclusivo fraziona l’edificio in più proprietà individuali. Circostanza che può verificarsi sia con atto inter vivos sia con atto mortis causa, allorquando l’unico originario proprietario trasferisca ovvero attribuisca con testamento singole unità immobiliari a soggetti diversi.
Presunzione di comproprietà
Avvenuto il frazionamento, scatta la presunzione di comproprietà pro-indiviso delle parti comuni dell’edificio ex art. 1117 c.c., a meno che il contrario non risulti espressamente dal titolo (Cass. civ., 19.11.2002, n. 16292). Da quanto sopra, si evince che la qualità di condomino con i relativi diritti e obblighi discende sempre dall’acquisto della proprietà (o comproprietà) frazionata di una parte dell’edificio condominiale, automaticamente e senza particolari formalità, per atto inter vivos o mortis causa, a titolo originario o derivato.
Giuseppe Donato Nuzzo (FONTE: Altalex.com)
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