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Rilascio dell’immobile. Il nuovo proprietario paga le spese condominiali anche se l’appartamento è occupato

Rigettata la domanda del nuovo condomino, entrato in possesso dell’immobile solo dopo un anno dalla sentenza di rilascio

Noi e il Condominio

La sentenza che dispone il trasferimento della proprietà dell’appartamento in condominio, con trasferimento del possesso a favore del beneficiario, comporta l’acquisto, da parte di quest’ultimo, della qualità di condomino. Ne consegue l’obbligo nel nuovo condomino di pagare le spese condominiale a decorrere dalla data del trasferimento, anche nell’ipotesi in cui l’immobile continui ad essere (illegittimamente) abitato dal precedente proprietario.

Lo ha stabilito il Tribunale di Firenze con la sentenza n. 2753 del 9 dicembre 2020.

Il fatto. Con precedente sentenza, il tribunale toscano aveva disposto il trasferimento della proprietà dell’appartamento dalla precedente proprietaria al nuovo proprietario, con il trasferimento del possesso a quest’ultimo a decorrere da gennaio 2013. Tuttavia, l’appartamento rimaneva nel possesso della precedente proprietaria sino al marzo del 2014, data in cui veniva data esecuzione al rilascio a mezzo di ufficiale giudiziario. La precedente proprietaria aveva dunque continuato ad abitare l’immobile fino a marzo 2014, partecipando alle assemblee condominiali.

Nel 2015, l’assemblea approvava il bilancio 2013 e il preventivo 2014, ponendo a carico del nuovo condomino le spese relative al periodo gennaio 2013 – marzo 2014, sul presupposto che la precedente proprietaria fosse stata sua inquilina in quel lasso di tempo.

La questione da risolvere. Il nuovo condomino contesta tale ripartizione. A suo dire, tali spese vanno addebitate interamente alla precedente proprietaria che, in quel periodo, seppur illegittimamente, ha continuato ad abitare l’appartamento. Il Tribunale di Firenze ha invece confermato la legittimità dei bilanci condominiali.

Quando si diventa condomini? Il giudice ricorda anzitutto che l’acquirente dell’immobile acquista la qualità di condomino al momento della stipula del contratto di compravendita. Da tale momento, l’amministratore può esigere da lui la corresponsione degli oneri condominiali.

Ripartizione delle spese tra venditore e acquirente. L’art. 63 disp. att. c.c. dispone, al comma 4, che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso (intendendosi per tale il periodo annuale di esercizio della gestione condominiale) e a quello precedente. Ciò – spiega il tribunale – significa che è l’acquirente a dover corrispondere quanto dovuto per l’anno in corso e per quello precedente all’amministratore di condominio, potendo poi rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Sul punto, la Cassazione ha più volte affermato che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento degli oneri condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che li approva. Di conseguenza, nell’ipotesi di vendita di una unità immobiliare situata in un Condominio, tenuto al pagamento è colui che riveste la qualifica di proprietario quando la spese venga deliberata (cfr. Cass civ. n. 10370/2002 e n. 22034 del 2.9.2008).

La soluzione del caso. Applicando tali principi al caso di specie, ne discende la legittimità della ripartizione delle spese condominiali relative all’anno 2013 e fino al 25.03.2014. Il ricorrente, infatti, a decorrere dal gennaio 2013, in forza del provvedimento del giudice, è divenuto pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile sito al primo piano del condominio. Egli, dunque, rivestiva tale qualità al momento della delibera di approvazione dei bilanci e della ripartizione delle spese condominiali relative all’appartamento in questione.

Responsabilità solidale. Resta ferma la responsabilità solidale della precedente proprietaria, nei rapporti interni fra venditore e compratore, fino al momento in cui non ha trasmesso all’Amministratore del condominio l’atto di vendita (art. 63 disp. att. c.c., ultimo comma).

FONTE: IL Sole24ore – Quotidiano del Condominio


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